اصطلاح سرقفلی مغازه به چه معناست؟

سرقفلی مغازه نوعی مالکیت غیر مالی است که از حقوق مستاجر دفاع می کند.

سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر، با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد.

سر قفلی مغازه چیست؟

سرقفلی یک مغازه، مبلغی است که مستأجر در بدو ورود به عین مستاجره به مالک پرداخت می کند؛ و در قالب یک قرارداد توافقی، مالک منافع محل تجاری با اجاره بهای جزئی به او می دهد. در حالی که حق کسب و پیشه بر اساس قانون برای مستاجری که رابطه استیجاری او در زمان قانون روابط موجر و مستاجر از سال (۱۳۵۶) شروع شده، به صورت اتوماتیک ایجاد می شود و اراده طرفین دخالتی در ایجاد حق کسب و پیشه، نخواهد داشت.

 

انواع سرقفلی مغازه

سرقفلی اصلی مغازه:
سرقفلی مغازه که بنا بر حق کسب و کار ایجاد می شود، از اجاره های سال 76 و قبل از آن شروع شده است. تا قبل از سال 1376، عده زیادی از حقوقدانان و قضات، اعتقادی به تفاوت سر قفلی و حق کسب پیشه نداشتند.

 

سرقفلی مغازه که بنا به حق کسب و کار ایجاد شده است:
در اینجا، مالک، ملک خود را به کس دیگری نمی فروشد بلکه، سرقفلی مغازه خود را به کس دیگری واگذار می کند؛ یعنی ملک، یک مالک دارد و یک صاحب سر قفلی.

 

نکته: در ازای واگذار کردن سرقفلی مغازه، مالک سرقفلی، مالک مغازه نیست ولی حق کسب و کار در مغازه را دارد؛ بدین صورت که، مالک، اجاره ای با مبلغی نسبتا پایین را از صاحب سرقفلی دریافت می کند و ملک را با شرایطی، به او واگذار می کند.

سرقفلی یا حق کسب پیشه

همانطور که گفته شد، تا پیش از سال 1376، تفاوتی بین سر قفلی و حق کسب پیشه وجود نداشت ولی امروزه، پس از تصویب قانون در این سال، اعتقاد به تفاوت سرقفلی و حق کسب پیشه در میان صاحب نظران تقویت شد؛ به طوری که در حال حاضر دادگاه ها در ارزیابی حقوق مستاجرین نسبت به عین مستاجره به شدت وسواس به خرج داده و صراحتاً، ارزیابی یکی از این حقوق یا هر دوی آنها را به کارشناسی ارجاع می دهند و کارشناسان نیز، حسب ارجاع دادگاه سرقفلی یا حق کسب پیشه یا هر دو این حقوق را ارزیابی می کنند و در نهایت، بعد از اعتراض های طرفین در تخلیه محل های سرقفلی این نظریه های کارشناسی مبنای حق مستاجر، قرار می گیرند.

 

حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد. این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است. اما سه دلیلی که مالک به موجب آن‌ها می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد به این شرح است:

1. اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
2. اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
3. اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.

موارد تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک کدام ها هستند؟

انتقال سرقفلی مغازه به غیر:

اگر حق انتقال سرقفلی در سند مالکیت یا قرارداد قید نشده باشد، همانطور که گفته شد، مالک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی (به نرخ روز) از صاحب سرقفلی درخواست کند که ملک را تخلیه کند.

تغییر شغل برای صاحب سرقفلی مغازه:
اگر در قرار داد یا سند سرقفلی ذکر شود که صاحب سرقفلی اجازه ایجاد کسب و کار خاصی را ندارد، صاحب سرقفلی بدون رضایت مالک نمی تواند تغییر شغل دهد. زیرا که در این صورت حق سرقفلی خود را از دست می دهد و مالک می تواند بدون پرداخت هیچ مبلغی بابت سرقفلی درخواست تخلیه ملک را بدهد.

از حد گذشتن یا کوتاهی کردن صاحب سرقفلی:

این موارد که با نام تعدی و تفریط شناخته می شوند به این معنی هستند که:

1) صاحب سرقفلی مغازه کاری را انجام دهد که در قرارداد یا سند سرقفلی ذکر نشده است، که به انجام عملی بر مال غیر، احتساب شود .
2) صاحب سرقفلی مغازه در انجام امور مربوط به ملک که در قرار داد ذکر شده است، کوتاهی کند.

 

علاوه بر موارد گفته شده، شرایط دیگری نیز در این باره وجود دارد

عدم پرداخت اجاره توسط صاحب سرقفلی مغازه:

صاحب سرقفلی مغازه باید مبلغ اجاره را نهایتا تا دهه اول ماه پرداخت کند. در غیر این صورت مالک می تواند با مراجعه به مراجع قضایی درخواست پرداخت اجاره را بدهد.

اگر پس از سه بار اقدام به درخواست اجاره (با فرستادن اظهارنامه رسمی) صاحب سرقفلی از دادن اجاره سر باز زند مالک می تواند از طریق دادگاه تخلیه ملک را انجام دهد.

 

نکته: طبق آنچه که گفته شد، اگر فردی ملکی را از مالک اصلی خریداری کند که دارای مستاجر سرقفلی باشد و این حق به وی انتقال داده شده باشد تمامی حقوق مالک قبل برای مالک جدید نیز تعریف می شود (نه بیشتر و نه کمتر). و مالک جدید ملزم است تمامی توافقات صاحب سرقفلی با مالک قبلی را رعایت کند.

 

شرایط و ضوابط انتقال سرقفلی یک مغازه چگونه است؟

صاحب سرقفلی تنها در صورتی می تواند حق سرقفلی را انتقال دهد که این حق در سند سرقفلی ذکر شده باشد. در صورت ذکر این مورد در سند، صاحب سرقفلی مغازه می تواند برای انتقال حق سرقفلی پس از اتمام مدت اجاره ،اجاره نامه جدیدی را تنظیم کرده و پس از استقرار حق قانونیِ سرقفلی برای خود، سند سرقفلی را به مالک جدید انتقال دهد.

 

حق سرقفلی مغازه به سه صورت منتقل می شود که در این مقاله به توضیح آنها خواهیم پرداخت.

انتقال سر قفلی

انتقال اختیاری سرقفلی مغازه:
در این انتقال، سرقفلیِ مغازه با سند رسمی و رضایت کامل صاحب سرقفلی، به مالک جدید انتقال داده می شود.

انتقال قضایی سرقفلی مغازه :
در این نوع، انتقال سرقفلی با حکم دادگاه انجام می شود.

انتقال قهری سرقفلی مغازه :

در صورت فوت صاحب سرقفلی، تمامی حقوق وی از اجاره سرقفلی مغازه، به شخصی که ورثه محسوب می شود انتقال می یابد.

 

علاوه بر موارد گفته شده در مورد انتقال سر قفلی، شرایط دیگری نیز دراین باره وجود د ارد که دانستسن آنها لازم است.

 

انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی، عادی باشد

هنگامی که سند حق کسب عادی است و حق انتقال در آن قید شده، صاحب آن می‌تواند حق کسب ملک را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی انجام شود. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی این حق را منتقل کند.

انتقال سرقفلی، در موارد رسمی بودن سند

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

  سند سرقفلی

انتقال سرقفلی توسط شخص بدون داشتن حق انتقال به غیر

 

اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی اقدام به انتقال آن می‌کنند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز، به مستأجر متخلف پرداخت خواهد شد.
برای اینکه مالک حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است عبارت «حق انتقال به غیر را دارد» در سند قید شود.
به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مساله انتقال به معنای ممنوعیت انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند عبارتی مبنی بر انتقال سند قید نشود، مالک حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.

 

تکلیف مالک در صورت نبود حق انتقال و عدم رضایت مالک

در صورتی که در سند سرقفلی، حق انتقال به غیر تصریح نشده و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید خودداری کند، برابر قانون، مالک می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه مراجعه کند. زمانی که به مالک دسترسی نباشد، مالک می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

سرقفلی و وراثت

وضعیت انتقال سند در هنگام موروثی شدن آن

هنگامی که صاحب سرقفلی فوت می کند، حق سرقفلی به وراث آن انتقال می یابد و پس از آن نیز، از آنجایی که طبق قانون، وراث شریک یکدیگر محسوب می شوند، می توانند سرقفلی ملک موروثی را هرگونه که موافق باشند ، بین خود تقسیم کنند و یا اینکه آن را به کس دیگری واگذار کنند.

معامله در املاک و مستغلات و قوانین آن

پرداخت پول مسکن یکی از مهم ترین مسائلی است که در معاملات ملک و املاک می تواند موجب درگیری شود.

پرداخت پول در تمام معاملات، امری استرس زا و نگران کننده است و علت این نگرانی نیز کلاهبرداری های بسیاری است که امکان وقوع آنها وجود دارد.
در زمینه املاک نیز، این موضوع صدق می کند و گاهی نیز منجر به نزاء و مراجعه به قوه قضائیه می شود و در نهایت آنچه که باقی می ماند، زمان و انرژی از دست رفته برای هر دو طرف است.
با توجه به همین موضوع است که اطلاع از قوانین، شرایط و پرداخت پول در معاملات مسکن، بسیار ضروری می شود.

قوانین و مقررات پرداخت هزینه املاک

همانطور که در مقالات قبلی گفته شد، نیاز به مسکن، همواره از نیاز های ضروری و اولیه انسان ها بوده است. در گذشته نه چندان دور، این معاملات، از طریق پرداخت پول به صورت نقدی یا از طریق چک های شخصی افراد انجام می شد. ولی با گذشت زمان و زیاد شدن تورم و کلاهبرداری ها، قوانین و مقرراتی وضع شد که درصد امنیت این کار را به طور قابل توجهی بالا می برد.

در مسئله پرداخت پول معاملات مسکن، دو بحث اصلی با نام (( مبایعنامه)) و ((قولنامه)) وجود دارد که برای اطلاع از نحوه پرداخت، توضیح این دو بحث لازم است.

مبایعنامه املاک

مبایعنامه

عبارت است از بیع نامه یا قراردادی که در آن مقدار بیع واقع شده است. منظور از بیع، دادن مال است به عوض معلوم. به عبارت دیگر، بیع نامه قراردادی است در رابطه با خرید و فروش بین خریدار و فروشنده که در مقابل دادن مال، باید پول یا عوض دیگری پرداخت شود.

قولنامه

قراردادی است که بر اساس آن، دو طرفی که می خواهند در آینده باهم عقد بیع منعقد کنند، متعهد می شوند که در زمان مشخصی به تعهد خود یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند.

مرحله اول در انجام معاملات مسکن، نوشتن مبایعنامه است. این موضوع در ((رهن و اجاره)) و ((خرید و فروش)) دارای تفاوت های جزئی است.

مبایعنامه رهن و اجاره چیست؟

پس از اینکه پسند خانه توسط مستاجر انجام شد، مبایعنامه ای توسط مشاور املاک نوشته می شود که در آن ، مقدار بیع ( 20 درصد از قرارداد) که مستاجر به مالک، پرداخت می کند، نوشته شده است.
مبایعنامه داراس 3 نسخه است که به مستاجر، مالک و آژانس املاک، تحویل داده می شود. 80 درصد ما بقی پول نیز، در هنگام تحویل کلید پرداخت خواهد شد.

معاملات رهن و اجاره

مبایعنامه خرید و فروش چیست؟

در خرید و فروش همانند رهن و اجاره دو طرف به مشاورین املاک مراجعه کرده و بیع نامه ای می نویسند. تفاوت قوانین خرید و فروش و رهن و اجاره، در بخش بندی پرداخت پول است. از آنجایی که در خرید و فروش، می بایست به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود و عمل انتقال سند صورت گیرد؛ پرداخت پول در 3 مرحله انجام می شود.
بخش اول در هنگام نوشتن مبایعنامه بخش دوم در هنگام تحویل کلید و بخش سوم در محضر و هنگام انتقال سند انجام می شود.

معاملات خرید و فروش

سوالی که در این قسمت مطرح می شود، نحوه پرداخت پول است. همانطور که پیش تر گفته شد، با گذشت زمان و افزایش تورم، راه های جدید و امن تری ابداع شد.

راه های مختلفی اعم از استفاده از چک ها، کارت به کارت کردن و استفاده از دستگاه کارتخوان در آژانس املاک و محضر.

 

 انواع چک ها

اگرچه در گذشته، از چک های شخصی برای این کار استفاده می شده است ولی به علت خطراتی که این چک ها در پی دارد, چک های دیگری همانند چک های رمز دار ضمانتی و چک های بین بانکی به وجود آمده است.

استفاده از چک برای پرداخت پول

چک رمز دار ضمانتی، امن ترین و بهترین روش پرداخت پول در معاملات مسکن است زیرا بانک تضمین کننده پرداخت آن است و تبعاتی همچون برگشت خوردن چک و پاس نشدن آن، وجود نخواهد داشت.
چک بین بانکی نیز همانند چک رمز دار از طرف بانک، تضمین پرداخت پول را دارد ولی با این تفاوت که چک، به نام شخصی مشخص نوشته می شود و شخص دیگری نمی تواند از آن استفاده کند.

 

کارت به کارت کردن در پرداخت هزینه ها

 

کارت به کارت کردن نیز یکی دیگر از راه های پرداخت پول در معاملات مسکن است. ولی از انجایی که دارای محدودیت هایی در مقدار پرداختی است، در زمینه املاک و مستغلات، خیلی مورد استفاده قرار نمی گیرد.

 

استفاده از دستگاه کارتخوان در پرداخت هرینه های املاک

 

راه دیگری که از آن نام برده شد، استفاده از دستگاه کارتخوان است.
در معاملات مسکن، پرداخت بیعانه و بخش سوم پول می تواند از این طریق باشد. بدین صورت که آژانس املاک یا محضر، تضمین می دهد که مبلغ پرداخت شده توسط خریدار را، به فروشنده تحویل دهد.

وضعیت خانه های وام دار چگونه است؟

مبحث مهم دیگری که در زمینه پرداخت هزینه های معاملات ملکی مطرح است، معامله خانه های وام دار است. این دست از املاک، ملک هایی هستند که فروشنده، برای خرید آنها، از بانک وام دریافت کرده است و به همین خاطر، تا زمان تسویه حساب کامل با بانک، ملک در گرو بانک است و امکان فروش آن وجود نخواهد داشت.

در این شرایط، راه حل برای خرید و فروش این واحد ها در صورتی که فروشنده نتواند تسویه کامل را انجام دهد، خرید می بایست به صورت قول نامه ای و با وکالت بلاعزل انجام شود که البته از ریسک بالایی نیز برخوردار است.

چگونه سن واقعی یک بنا را تشخیص دهیم؟

سن بنا یکی از اعلمان های مهم ساختمان ها است که  در زمینه خرید و فروش  ، بسیار مورد توجه خواهد بود.

محاسبه سن یک بنا، برای آن دسته از افراد اهمیت پید ا می کند که به دنبال بهترین و ارزان ترین راه برای خرید ملک هستند. مهم ترین دلیل این موضوع، وام ها و تسهیلات بانکی است که نسبت به سن بنا، به آنها تعلق می گیرد.

محاسبه سن ساختمان ها

بر این اساس، هرچه قدر سن یک بنا بیشتر باشد، قیمت آن ارزان تر و میزان تسهیلات آن بیشتر خواهد بود؛ البته نکته واضح در مورد سازه های قدیمی، معایب موجود نیز هست.

نکته مهمی که در مورد این وام ها و تسهیلات باید دانستن، قوانین و ضوابطی است که تعیین شده تا وام و تسهیلات، تنها به ساختمان هایی تعلق گیرد که سن آنها، 15 سال است. بدین ترتیب، ساختمان هایی که سن محاسبه شده آن ها یا به عبارتی (( سن واقعی)) آن ها از سال 1383 محاسبه شده باشد، در سال 1398، شامل وام صندوق پس انداز مسکن یکم خواهند بود.

ازآنجایی که عمر و قدمت ساخت و ساز های رایج در ایران، بیش از 20 سال نیست، دانستن این موضوع خالی از لطف نیست که، ساختمان هایی که قدمت 15 تا 20 سال را دارا هستنددو شامل وام نیز نمی شوند، دارای مناسب ترین قیمت پیشنهادی در میان فایل های موجود در باراز مسکن خواهند بود.

 

در اینجا، این سوال پیش خواهد آمد که چگونه میتوان سن یک بنا را محاسبه کرد و از عدد محاسبه شده، اطمینان کامل پیدا کرد؛ برای دانستن این فرمول، پیشنهاد می شود این مطلب را تا انتها بخوانید.

کاهش و افزایش قیمت ساختمان

بر ای محاسبه سن یک ساختمان، 3 راه اصلی وجود دارد:

1- محاسبه سن واقعی ساختمان

این سن که در واقع اصلی ترین روش محاسبه سن یک ساختمان است و معیار اساسی تعلق گرفتن وام صندوق پس انداز مسکن یکم و دیگر تسهیلات مربوط به مسکن می باشد. برای محاسبه این نوع از سن، معیار اصلی، زمان کسب پروانه ساخت، پی ریزی و تشکیل فوندانسیون ساختمان است.

 

2- محاسبه سن بهره برداری ملک

از زمانی که امکان سکونت یک ساختمان فراهم می شود و در اصطلاح، واحد های ساختمان آماده تحویل هستند؛ سن بهره بردای، هماطور که از نام آن نیز مشخص است، محاسبه خواهد شد.
در این نوع محاسبه، راحت ترین و عمومی ترین روش، بررسی تاریخ نصب کنتور ساختمان است.

 

3- سن سندی یک ساختمان

سن سندی ملک، از زمان صدور اسناد پایان کار، صورت جلسه تفکیکی و دریافت سند قطعی، محاسبه خواهد شد. این نوع از محاسبه، آسان ترین و ساده ترین روش به دست آوردن سن یک بنا است.

 

تاثیر قدمت بر قیمت

 

با توجه وبر اساس آنچه که گفته شد، یک بنا، دارای سه نوع سن خواهد بود اما، نکته مهمی که مالکان و به خصوص خریداران باید به آن توجه داشته باشند، دقت به فاصله زمانی سن بهره برداری و سن سندی محاسبه شده یک ساختمان است که نیاید دارای فاصله زمانی زیادی باشند.

البته در برخی از موارد، در برخی مناطق همچون منطقه 22 که مورد حجمه زیادی از ساختمان سازی ها قرار گرفته است، این امکان پیش خواهد آمد که به دلیل بروز مشکلاتی، سن سندی ساختمان، دارای فاصله نسبتا زیادی نسبت به سن بهره برداری ساختان باشد که قطعا این موضوع، باعث کم شدن امتیاز آن ساختمان در نظر خریداران خواهد شد.

نکته دیگری که در مورد تفاوت های بین سنی یک ساختمان باید دانست، فاصله زمانی سن واقعی و سن بهره برداری است. این موضوع برای اشخاصی که به دنبال دریافت وام ها و تسهیلات هستند، بسیار ضروری و مهم خواهد بود.

برای توضیح این مطلب ،می توان از یک مثال استفاده کرد؛ ساختمانی را تصور کنید که سن بهره برداری و حتی سن سندی آن، مربوط به سال 97 یا حتی 98 است ولی آنچه که در اینجا مشخص نیست، سن واقعی ساختمان است و دلیل آن نیز این است که این احتمال وجود دارد که زمان کسب پروانه و شروع ساخت، مربوط به چندین سال پیش باشد ولی به خاطر بروز مشکلاتی اعم از مشکلات مالی یا قضایی، ساخت بنا برای مدتی متوقف شده باشد.

دانستن دقیق این موضوع، بسیار مهم و حائز اهمیت است و باید مورد بررسی دقیق قرار گیرد. تحقیقات میدانی و پرس وجوهای محلی، از راه های پیشنهادی برای حل این مسئله می باشد.

 

ساختمان های قدیمی در تهران

بر اساس آنچه که پیشتر گفته شد، هرچه سن یک بنا بیشتر باشد، قیمت آن کاهش پیدا خواهد کرد؛ ولی این مسئله در مورد تمامی ساختمان ها و محله ها صدق نمی کند.