سند زدن ملک

آشنایی با برخی اصطلاحات

مبایعه نامه

مبایعه نامه به معنی قراردادی است که بین خریدار و فروشنده بسته می شود و به موجب آن ملکی خرید و فروش شده و توافقاتی به صورت مکتوب بین طرفین معامله شکل گرفته است. بر اساس این قرارداد هر یک از طرفین بایستی به توافقات انجام شده و ذکر شده در قرارداد پایبند باشد. باید توجه داشت که در صورت عدم تعهد هر یک از طرفین قرارداد، تعهدات ذکر شده و حقوق شخص مقابل، قابل پیگیری است.

 

 

قولنامه

قولنانه نیز بسیار مشابه مبایعه نامه می باشد با این تفاوت که یکی از طرفین معامله شرایط لازم جهت انجام و به پایان رساندن آن را ندارد به همین سبب طرفین بر اساس قولنامه با یکدیگر توافق می کنند تا در زمان مناسب و با فراهم شدن شرایط اقدام به انجام معامله کنند. با اینکه تفاوت بسیاری بین قولنامه و مبایعه نامه دیده می شود اما به موجب آن هر یک از طرفین موظف به انجام تعهدات ذکر شده می باشد و در صورت عدم پایبندی به آنها هر یک از طرفین می تواند با مراجعه به مراجع قانونی حق خود را طلب کند.

بنچاق

مدرکی است که حاوی  تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک از جمله کد انشعابات آب، برق و گاز  بوده و بصورت برگه ای به اندازه A2 در اختیار مالکین قرار می گیرد و به عبارتی پیش نیاز دریافت سند ملک است. 

اگر به هر دلیلی بنچاق ملک خود را ندارید، برای انجام معامله مربوطه می توانید به دفاتر اسنادی که معاملات و یا عملیات ثبت ملک در آنجا انجام شده، مراجعه کرده و درخواست خود را ارئه دهید. در برخی موارد هم در زمان انجام معامله خود دفاتر اسناد رسمی از دفترخانه ای که معامله قبلی ملک، در آن صورت گرفته، درخواست بنچاق می کنند.

مفاصا حساب

برای انجام مراحل نقل و انتقال سند بایستی ابتدا تمامی بدهی ها و هزینه های مربوط به ملک تسویه شود که از جمله آنها می توان به هزینه های مربوط به شهرداری، دارایی، بیمه و یا بخشداری اشاره کرد. این هزینه ها را مفاصا حساب می گویند که برای املاک با موقعیت ها و شرایط گوناگون و همچنین کاربری های مختلف، متفاوت خواهد بود.

مراحل دریافت سند

دریافت سند و انتقال آن به نام دیگری در اکثر مواقع با معامله ای همراه می باشد و بطور مجموع مراحل زیر را شامل می شود:

• توافق میان طرفین و انجام معامله
• مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
• دریافت کد رهگیری
• انتقال سند

 

مدارک لازم جهت انجام مراحل ذکر شده و ثبت قانونی معامله مورد نظر در دفاتر اسناد رسمی شامل موارد زیر است:

• اصل و کپی سند مالکیت
• اصل و کپی بنچاق ملک
• کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و کپی وکالت‌نامه(در صورت حضور وکیل بجای هر یک از طرفین)
• اصل و کپی گواهی پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری(در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
• صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
• اصل و کپی حصر وراثت(سندهای ورثه‌ای)
• اصل و کپی فرم مالیات بر ارث(سندهای ورثه‌ای)

توافق میان طرفین و انجام معامله

پس از توافق میان طرفین معامله و به نتیجه رسیدن آن ها بر سر قیمت و دیگر مسائل تمامی مشخصات خریدار و فروشنده، شیوه‌ی نقل و انتقال سند، زمان انجام قرارداد، نکات تکمیلی پیرامون خانه، شیوه‌ی پرداخت هزینه‌ها و مبلغ قابل پرداخت آن به صورت کتبی ثبت شده و مبایعه نامه میان آنها بسته می شود.

کد رهگیری و لزوم دریافت آن

بر اساس قانون پس از عقد قرارداد و نوشتن مبایعه نامه بایستی معامله مربوطه در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا از هر گونه کلاهبرداری و خسارت به طرفین معامله جلوگیری شود. پس از ثبت مبایعه نامه در دفاتر اسناد رسمی کدی تحت عنوان کد رهگیری به افراد داده می شود که به منزله ثبت قطعی سند به نام فرد خریدار است. از مزایای دریافت کد رهگیری می توان به استعلام ملک و بررسی اعتبار مشاور املاک مربوطه، اشاره کرد بطوری که می توان اطمینان حاصل کرد که ملک مربوطه پیش از این به فرد دیگری فروخته نشده است.

 

 

مراجعه به دفاتر اسناد رسمی

اگر پس از خرید ملک قصد بنام زدن آن را داشته باشید بایستی حتما فروشنده به همراه سند و شناسنامه خود، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و به منظور ثبت سند تشکیل پرونده دهد. همانطور که در بالا به مدارک لازم برای تشکیل پرونده اشاره شد، دفاتر اسناد رسمی آنها را به مراجعه کنندگان اعلام می کنند که بایستی برای انجام مراحل بعدی آنها را آماده کرد.

انتقال سند

برای انجام آخرین مرحله، بایستی خریدار و فروشنده در تاریخ درج شده در مبایعه نامه در دفتر اسناد مربوطه حاضر شوند. در صورت عدم حضور یکی از طرفین معامله و عدم پاسخگویی وی به تماس ها، بایستی فرد مقابل تا پایان ساعت اداری در دفترخانه منتطر وی بماند. در صورت حاضر نشدن شخص غایب تا پایان وقت اداری، فرد مقابل می تواند گواهی عدم حضور دریافت کرده و با مراجعه به مراجع قانونی نسبت به دریافت حقوق خود اقدام کند.

عوارض ساختمان و نحوه محاسبه آن

نوسازی و عمران شهری

در سال 1347 به منظور تامین هزینه های مربوط به توسعه معابر، ایجاد پارک ها، میدان ها و طرح های عمرانی، قانون نوسازی و عمران شهری تصویب شد که به موجب آن، شهرداری ها به عنوان مسئول این امر موظف به دریافت عوارض از مردم در قبال برنامه های اجرایی و نقشه های جامع شهری شد. این عوارض که یکی از مهمترین منابع درآمد شهرداری ها می باشد،  تمامی خانه ها و اراضی را شامل می شود. مبلغ عوارض توسط شهرداری، در زمان سند زدن ملک و یا انتقال آن براساس معیارهای تعیین شده محاسبه و از مالکین دریافت می شود. باید توجه داشت که تمامی افراد موظف به پرداخت مبالغ تعیین شده می باشند و در غیر اینصورت علاوه بر جریمه، اجازه ساخت و ساز و یا انتقال سند داده نمی شود. 

لازم به ذکر است تمامی قوانین مربوط به عوارض نوسازی و عمران شهری توسط مجلس شورای اسلامی و مجلس تشخیص مصلحت نظام تدوین و ارائه می شود. 

 

 

انواع عوارض شهرداری

عوارض نوسازی و عمران شهری

این عوارض که فروردین هر سال اعلام می شود مربوط به تمامی خانه و اراضی بوده و تا پایان همان سال مهلت پرداخت دارد. در صورت عدم پرداخت عوارض تعیین شده، در مدت مقرر افراد و ساختمان مربوطه مشمول 9 درصد جریمه دیکرد می شوند که به مبلغ قبلی اضافه خواهد شد.

اما درصورتی که افراد در همان سال نسبت به پرداخت عوارض ساختمان خود اقدام کنند، مشمول 10 درصد تخفیف خوش حسابی خواهند شد.

عوارض مدیریت خدمات پسماند

مدیریت جمع آوری و دفع پسماند ها در تمامی شهرها به عهده شهرداری ها می باشد. به همین سبب به منظور خدمات رسانی در شهرها عوارض مدیریت خدمات پسماند از مردم دریافت می شود که بر اساس معیارهای زیر تعیین و محاسبه می گردد.

• قیمت پایه
• ارزش منطقه ای
• مساحت

 

عوارض کسب و پیشه

این نوع از عوارض مربوطه به مغازه ها یا واحد های تجاری می باشد که در ابتدای کار و زمان افتتاح واحد مربوطه و سپس بطور سالانه از کاسبان دریافت می شود و در صورت عدم پرداخت عوارض به اتحادیه های مربوطه گزارش و توسط آنها پیگیری خواهد شد.

چگونگی تعیین عوارض نوسازی

عوارض نوسازی برای شهرهای مختلف متفاوت بوده و بر اساس فرمول هایی مشخص تعیین می شود. فرمول های محاسبه عوارض را وزارت کشور تعیین کرده و پس از ابلاغ آن توسط شوراهای اسلامی بررسی و تایید می شود. همانطور که ذکر شد مبلغ عوارض ساختمان ها و یا اراضی، در شهرهای مخلتف متفاوت می باشد و اساس تعیین آن ارزش منطقه ای املاک یا همان ضریب p می باشد که با افزایش و یا کاهش آن در شهر های مختلف، مبلغ عوارض مربوطه تغییر خواهد کرد.

اما در مجموع در تمامی شهر ها معیار های تعیین ارزش ملک و یا زمین مشابه بوده و شامل موارد زیر است:

• تعیین موقعیت ملک، در دفترچه ارزش معاملاتی دارایی
• مساحت زمین 
• پهنه ملک
• مساحت جبهه و پشت جبهه(تا سال 91)
• مشخصات ساختمان شامل سن ساختمان، تعداد طبقات، متراژ، نوع کاربری و...

 

فرمول محاسبه عوارض شهرداری

عوارض شهرداری برای زمین و ملک، به یک شکل محاسبه شده و تنها در فرمول مربوطه بایستی ارزش ساختمان(اعیان) و یا ارزش زمین(عرصه) را درج کرد. اما باید توجه داشت که در صورت دیرکرد پرداخت به مبلغ بدست آمده، 9 درصد جریمه افزوده می شود و در صورت پرداخت به موقع 10 درصد از آن کم می شود.

 

% 1.5 × ارزش ملک = عوارض نوسازی

 

ارزش زمین + ارزش ساختمان = ارزش ملک

 

قیمت منطقه ای × مساحت زمین = ارزش زمین

 

(قیمت بنا × % 30 ارزش معبر) × مساحت مشمول ساختمان = ارزش ساختمان

عدم پرداخت عوارض شهرداری

علاوه بر جریمه های سالیانه که در بالا به آن اشاره شد، در صورت پرداخت نشدن عوارض و بالا رفتن بدهی فرد، این موضوع به شرکت برق اطلاع داده شده و این شرکت با ارسال اخطاریه، مدت 2 ماه به فرد مورد نظر فرصت پرداخت داده و در صورت پرداخت نشدن عوارض تعیین شده برق ملک مربوطه قطع خواهد شد. در مواردی نیز ملک مربوطه به منظور تامین هزینه های عوارض مصادره خواهد.

رنگ آمیزی خانه و نکات کلیدی آن

نقاشی ساختمان

نقاشی ساختمان از جمله کارهایی است که موجب زیبایی، بهتر دیده شدن خانه و پوشش نقص ها و کثیفی ها می شود. لذا یکی از بهترین و پرطرفدارترین کارها در زمان تغییرات خانه نقاشی ساختمان می باشد که می تواند زیبایی و جلوه ی بسیاری به خانه ها ببخشد. در این میان اگر خودتان قصد انجام کار را دارید باید به نکات بسیاری توجه کنید تا نتیجه رضایت بخش باشد. علاوه بر این بایستی از جنبه های گوناگون آمادگی لازم را کسب کنید. به عنوان مثال از نظر هزینه برآوردهای لازم را انجام داده و وقت کافی برای آن اختصاص دهید.

نقاشی ساختمان علاوه بر نیاز به مهارت کافی جهت انجام رنگ آمیزی نیاز به سلیقه و دید هنری دارد. به همین منظور بایستی به نکات لازم جهت انتخاب رنگ و نوع آن دقت کرد.

انتخاب رنگ

انتخاب رنگ در نقاشی ساختمان جزو اصلی ترین مراحل آن می باشد بطوری که تاثیر مستقیمی در رضایت شما از نتیجه کار دارد. لذا در زمان انتخاب رنگ به سبک دکوراسیون، مبلمان، رنگ فرش ها و معماری خانه توجه کنید. برای انتخاب رنگ از عکس های آماده می توانید بهره بگیرید تا دید بهتری در مورد ترکیب رنگ های مختلف در کنار یکدیگر داشته باشید. در زمان انتخاب رنگ کمی جسارت به خرج داده و از رنگ های جدید استفاده کنید. در کشور ما بشتر شاهد استفاده از رنگ های سفید، طوسی و یا خاکستری هستیم اما رنگ های جدید اگر مناسب فضا انتخاب شوند، می توانند تغییر زیادی در خانه ایجاد کنند. اما دقت کنید که رنگ های تیره و نا مناسب می تواند موجب خستگی و دلزدگی افراد شود. لذا در انتخاب رنگ بسیار دقت به خرج داده و در صورت لزوم از افراد با تجربه مشورت بگیرید.

 

 

انواع رنگ های ساختمانی

پس از انتخاب رنگ نوبت به تعیین نوع رنگ می رسد. انواع رنگ های ساختمانی شامل ویژگی های خاص خود می باشند که بایستی در زمان انتخاب به آنها توجه کرد.

رنگ روغن

این نوع رنگ بر پایه روغن بوده و یکی از پرطرفدارترین رنگ ها می باشد. رنگ های روغنی همانطور که مشخص است بر پایه روغن بوده و قابلیت انحلال در آب را ندارند که این بدان معنی است که پس از رنگ آمیزی قابلیت شستشو داشته و براحتی تمیز می شوند. اما در مجموع این نوع رنگ مزایا و معایب خاص خود را دارد و بر اساس اولویت های شما بایستی مورد بررسی قرار گیرند. از جمله ویژگی های این نوع رنگ می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• محلول در نفت و تینر
• غیر قابل انحلال در آب
• قابلیت شستشو به دلیل ضد آب بودن
• عایق
• مناسب در و پنجره ها
• پوشش دهی مناسب
• بوی شدید رنگ
• مدت زمان خشک شدن طولانی
• طولانی بودن پروسه رنگ کاری و اجرا

رنگ پلاستیک

این نوع رنگ به سبب قابلیت انحلال در آب محدودیت های بیشتری داشته اما با این حال بسیار مورد استفاده قرار می گیرد. به همین دلیل نیز رنگ های پلاستیک بیشتر در سقف خانه ها که تماسی با آب ندارند استفاده می شوند. از دیگر ویژگی های این نوع رنگ می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• قیمت مناسب
• قابلیت انحلال در آب
• بوی تند ندارد
• سرعت بالای خشک شدن
• دوام کمتر
• سهولت انجام رنگ آمیزی
• غیر قابل استفاده برای فلز و پنجره ها
• برخی انواع آن غیر قابل شستشو هستند
• مناسب برای سقف و مکان های دور از آب

 

انتخاب ابزار مناسب

برای انجام رنگ آمیزی در مراحل مختلف ابزارهای متعددی مورد استفاده قرار می گیرد. که از جمله آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• سمباده
• برس
• قلم مو
• غلتک
• حلال
• کاردک
• رنگ و سایر ابزار مورد نیاز

برای رنگ آمیزی، قلم مو ها و غلتک های متعددی در بازار وجود دارد که بسته به نوع رنگ و سطح مورد نظر می توان از آنها استفاده کرد. در زمان خرید باید به جنس آنها توجه کرد چرا که اگر به سبب قیمت پایین تر از انواع نامناسب استفاده شود پرز و موهای آنها ممکن است در حین رنگ آمیزی جدا شده و به سطوح بچسبد و در نتیجه از کیفیت کار کم کند. اندازه قلم مو و یا غلتک نیز تاثیر بسیاری در رنگ آمیزی و اجرای بهتر آن دارد که باید به آن توجه کرد.

علاوه بر این لازم به ذکر است برای رنگ های پلاستیک که بر پایه آب هستند از غلتک هایی با الیاف مصنوعی استفاده می شود چرا که آب را جذب نکرده و متورم نمی شوند. اما برای رنگ های روغنی غلتک های با الیاف طبیعی مناسب تر بوده و موجب کیفیت بالاتر کار می شوند.

تدابیر لازم برای شروع رنگ آمیزی

پیش از شروع رنگ آمیزی بایستی اقداماتی را جهت بهتر شدن کار و جلوگیری از کثیف شدن وسایل خانه انجام دهید، که از جمله می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• جمع کردن و یا پوشاندن وسایل خانه با روکش های مناسب
• جداکردن کلید و پریز ها و یا دستگیره های در
• جدا کردن لوسترها و پوشاندن چراغ های هالوژن با نوار چسب
• پوشاندن کف زمین با برزنت
• پوشاندن قرنیز ها با نوار چسب
• پوشاندن شیشه ها با روزنامه

 

مراحل مختلف رنگ آمیزی

بسته به اینکه دیوار مورد نظر دارای چه پوششی باشد مراحل ابتدایی رنگ آمیزی متفاوت خواهد بود اما در مجموع می توان روال زیر را برای فرایند رنگ کردن دیوار ها در نظر گرفت.

• سمباده زدن دیوار ها و از بین برن برجستگی ها
• زدن روغن به عنوان زیرکار
• بتونه کاری و از بین بردن منافذ
• کشیدن مجدد سمباده پس از اتمام بتونه کاری و خشک شدن آن
• تمیز کردن دیوار از گرد حاصل از سمباده
• آماده کردن رنگ مورد نظر
• زدن آستر یا به عبارتی دست اول رنگ
• لکه گیری دیوار با کمک بتونه مخصوص بعد از خشک شدن آستر
• سمباده زدن قسمت های لکه گیری شده و گرد گیری آن
• زدن دست دوم رنگ
• زدن دست سوم رنگ(رنگ اصلی و رویه)

نکات طلایی برای رنگ کردن ساختمان

• از ابزارهای جدید و مناسب برای راحتی کار استفاده کنید.
• برای رنگ آمیزی دیوارها از بالاترین قسمت شروع کرده و به سمت پایین بروید.
• در زمان رنگ آمیزی از تهویه مناسب استفاده کنید و در صورت امکان در و پنچره ها را باز کنید.
• در نور کافی رنگ آمیزی و مراحل مختلف آنرا انجام دهید.
• رنگ های براق برجستگی ها و معایب را بیشتر نمایان می کنند، لذا در انتخاب آنها دقت کنید.
• با انجام هر مرحله از رنگ آمیزی مدتی فرصت دهید تا لایه قبلی کاملا خشک شود.
• از قلم مو هایی با ابعاد و جنس مناسب استفاده کنید.
• در زمان استفاده از حلال های نفتی، علاوه بر تهویه مناسب از ماسک استفاده کنید.
• محلول های آتش زا را از گرما و حرارت دور نگه دارید.

عقب نشینی ساختمان

عقب نشینی ساختمان و قوانین حاکم بر آن

در بسیاری از طرح های اجرایی از سوی شهرداری، به منظور بهبود شرایط تردد و رفت و آمدها، شاهد عریض کردن خیابان ها و معابر قدیمی هستیم که در نتیجه این تغییرات برخی از منازل و املاک نیاز به تخریب کامل و تخریب جزئی دارند چراکه به لحاظ موقعیت مکانی در این طرح ها، بگونه ای قرار می گیرند که تنها با تخریب املاک ذکر شده می توان به عریض تر شدن خیابان ها دست یافت لذا این املاک به منظور اجرای طرح ها، موظف به عقب نشینی هستند که قوانینی مشخص نیز برای آنها در نظر گرفته شده است.

مالکان بر طبق قانون بایستی برای اجرای طرح های گفته شده، همکاری های لازم را داشته و در مقابل، از سوی شهرداری ها برای اینگونه املاک خساراتی پرداخت خواهد شد که بسته به ارزش ملک و میزان خسارات وارده به آن تعیین می شود و شهرداری ها موظف به پرداخت خسارات برآورد شده می باشند. در ادامه به بررسی نکات قانونی قابل توجه در عقب نشینی ساختمان ها خواهیم پرداخت.

نحوه اطلاع از طرح های عمرانی و لزوم عقب‌نشینی ساختمان

شهرداری ها در زمان اجرای طرح های عمرانی موظف اند مالکان را در جریان این طرح ها و قرارگیری املاک آنها در مسیر طرح های مربوطه قرار دهند که این اطلاع رسانی از طرق زیر انجام میگرد:

• درج و انتشار طرح های عمرانی مربوطه با جزئیات آنها در نشریات عمومی
• ارسال نامه ای شامل جزئیاتی مانند زمان اجرای طرح، چگونگی شرکت در جلسات تعیین قیمت و زمان تخلیه ملک، به تمامی مالکین
• مراجعه حضوری ماموران در محل املاک مربوطه و اطمینان از اطلاع مالکان

 

الزام به همکاری در زمان اجرای طرح های شهرداری

بر طبق قوانین تدوین شده شهرداری ها اجازه اجرای طرح های مربوط به گسترش معابر و شهرها را داشته و به سبب منافع عمومی موجود در این طرح ها، می توانند ساختمان های واقع شده در موقعیت این طرح ها را تخریب و در جهت اجرای آن ها پیش بروند. این موضوع که با حمایت قانون انجام میگیرد مالکان را موظف به همکاری با شهرداری ها کرده و بر طبق قانون به آنها اجازه مخالفت با  طرح های ذکر شده را نمی دهد. اما در این میان توجه به برخی نکات می تواند از ضرر و زیان های احتمالی جلوگیری کند.

بر طبق قانون شهرداری ها با اینکه اجازه اجرای طرح های عمرانی و تخریب ساختمان های قرار گرفته در مسیر این طرح ها را دارند، اما در کنار آن موظف به پرداخت خسارت به مالکان نیز می باشند.

خسارات وارده به املاک شامل دو دسته می باشد:

• خسارت به عرصه(زمین) ملک: در این نوع خسارت زمین ملک و یا همان عرصه تخریب شده و به همین سبب نوع محاسبه خسارت متفاوت می باشد. بطوری که خسارت وارده بسته به ارزش زمین مربوطه به نرخ سال گذشته محاسبه خواهد شد و مبلغی برابر با ارزش زمین به اضافه 6 درصد آن به مالکین پرداخت خواهد شد اما اگر مبلغ محاسبه شده از ارزش و قیمت بروز زمین بیشتر شود ملاک و معیار برای تعیین خسارت قیمت روز زمین مربوطه خواهد بود.
• خسارت به اعیان(ساختمان) ملک: در این نوع خسارت، کارشناسان مربوطه میزان خسارات را برآورد کرده و مبالغ مربوطه به مالکان پرداخت خواهد شد.

همانطور که گفته شد مالکین موظف به همکاری با شهرداری ها هستند اما در کنار آن تدابیری نیز به منظور رضایت خاطر آنها در نظر گرفته می شود. به عنوان مثال در ساختمان هایی که بصورت جزئی تخریب شده اند جواز ساخت با تراکمی بالاتر از تراکم منطقه داده می شود. علاوه بر این تخفیف های مالیاتی را نیز در برخی موارد شاهد هستیم. اما باید توجه داشت در صورتی که مالکین پیش از دستور رسمی مراجع مربوطه اقدام به تخریب و عقب نشینی ساختمان کنند شهرداری ها هیچ گونه همکاری در این موارد نداشته و امتیازی جهت این همکاری ها به آنها تعلق نمی گیرد. لذا با توجه به این موضوع، حتی در صورتی که از طرح های عمرانی و عقب نشینی ملک خود باخبر هستید، پیش از دریافت دستور از مراجع هیچ گونه اقدامی در جهت تخریب و عقب نشینی ساختمان انجام ندهید.

فروش املاک واقع در طرح های عمرانی

در پاره ای از مواقع مالکان املاکی که در مسیر طرح های عمرانی قرار گرفته اند و مشمول عقب نشینی می باشند اقدام به فروش املاک خود کرده و خریداران نیز بدون استعلام از شهرداری ها اقدام به خرید می کنند و پس از مدتی در جریان این طرح ها قرار می گیرند که بر اساس لزوم همکاری با شهرداری ها بایستی بخشی از ملک مربوطه یا تمام آن را تخریب کنند و با ضرر و زیان بسیاری رو برو می شوند. در این میان بهترین کار برای جلوگیری از اینگونه ضررها در زمان خرید املاک قدیمی، مراجعه به شهرداری ها و پرس و جو در مورد آنها می باشد. علاوه بر این توجه به املاک نوساز در حوالی ملک مربوطه نیز می تواند به شما کمک کند تا بسادگی در دام این گونه فروشندگان نیفتید.

 

 

عقب نشینی ساختمان در زمان نوسازی

بسیاری از طرح های عمرانی پس از تصویب، مدت زمان زیادی را سپری میکنند تا وارد مرحله اجرا شوند. در این میان از آنجایی که برای انجام نوسازی ساختمان ها نیاز به جواز ساخت از شهرداری ها می باشد، در برخی موارد زمانی که مالکان تصمیم به نوسازی و دریافت جواز می کنند متوجه طرح های عمرانی و قرارگیری ملک خود در مسیر این طرح ها می شوند لذا طبق دستور موظف به عقب نشینی بوده و بایستی با شهرداری همکاری کنند. باید توجه داشت که در این موارد با اینکه زمان اجرای طرح نرسیده اما بر طبق دستور شهرداری و صدور پروانه ساخت بر اساس طرح های مورد نظر، مالکان بایستی عقب نشینی ساختمان را اجرایی کرده و در غیر اینصورت به دلیل تخلف و رعایت نکردن اصول ذکر شده در پروانه ساخت، دریافت گواهی پایان کار و همچنین سند ملک امکان پذیر نخواهند بود. علاوه بر این براساس تصمیمات اتخاذ شده از سوی شهرداری، امکان تخریب و یا جریمه نیز وجود دارد.

تفاوت ملک اداری و موقعیت اداری

ملک اداری

در سطح شهر ها املاک مختلفی با کاربری های گوناگون را شاهد هستیم که بسته به نوع فعالیت مربوطه دسته بندی می شوند. در این میان املاک اداری دفاتری هستند که بصورت واحد های آپارتمانی طراحی شده و برای انجام فعالیت های کاری مورد استفاده قرار می گیرند. کاربری این نوع املاک مانند دیگر املاک در اسناد مربوطه ذکر شده و تنها در حیطه کاربری تعریف شده برای ملک قابل استفاده می باشند.

موقعیت اداری

همانطور که مشخص می باشد منظور از موقعیت اداری محل قرارگیری و موقعیت مکانی ملک مورد نظر  می باشد. بطوری که ملک مربوطه به سبب قراگیری در موقعیت مکانی پر تردد مانند خیابان های اصلی، بر خلاف کاربری تعریف شده برای آنها، قابلیت استفاده برای فعالیت های اداری را داشته و از شرایط خوبی برای این منظور برخوردار می باشد. لذا این گونه املاک مسکونی، دارای موقعیت اداری بوده وتحت شرایط خاصی می توان از آنها برای فعالیت های اداری بهره گرفت.

آیا فعالیت اداری در ملک مسکونی مجاز است؟

به سبب قوانین تدوین شده، از املاک با کاربری مشخص نمی توان برای انواع دیگر کاربری استفاده کرد و در صورت انجام این کار به سبب تخلف شمردن این موضوع با آن برخورد قانونی خواهد شد. اما همانطور که در بالا اشاره شد برخی از املاک دارای موقعیت اداری بسیار خوبی به لحاظ دسترسی به راه های ارتباطی و همچنین قرارگیری در موقعیت های پرتدد می باشند. لذا این گونه املاک تحت شرایط مشخصی قابلیت استفاده برای کاربری اداری را خواهند داشت. اما باید توجه داشت که از این گونه املاک تنها برای برخی از اصناف می توان استفاده کرد. در مجموع می توان گفت از املاک مسکونی با موقعیت اداری، در صورتی که خود شخص، مالک ملک مربوطه باشد و قصد راه اندازی دفتری تحت عناوین زیر را داشته باشد استفاده برای انجام فعالیت های اداری، تخلف به حساب نیامده و برای انجام آن مجوزی از شهرداری لازم نمی باشد. از جمله این دفاتر می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• دفتر وکالت
• مطب
• دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق
• دفتر روزنامه و مجله
• دفتر مهندسی

 

مقایسه املاک اداری و املاک با موقعیت اداری

یکی از بزرگترین مزیت های املاک اداری مجوز آنها برای انجام هرگونه فعالیت اداری و کار دفتری می باشد که این موضوع در مورد املاک با موقعیت اداری وجود نداشته و محدودیت های بسیاری دارد. بطوری که املاک اداری علاوه بر مجوزهای لازم برای اینگونه کاربری ها، اجازه نصب تابلو نیز داشته و همچنین از ارزش بالاتری در زمان خرید و فروش و یا رهن و اجاره برخوردار می باشند. این املاک از نظر طراحی نیز هماهنگی بالاتری با نوع کاربری مربوطه دارند اما املاک با موقعیت اداری برای سکونت طراحی شده و به سبب موقعیت مناسب آنها برای انجام فعالیت های اداری استفاده می شوند. از آنجایی که املاک با موقعیت اداری دارای کاربری مسکونی می باشند به لحاظ ارزش ملک شرایط خرید راحت تری دارند اما همانطور که عنوان شد محدودیت های زیادی دارند و تنها برای مالک و زمینه کاری خاصی قابل استفاده می باشند.

خرید ملک اداری بهتر است یا ملک با موقعیت اداری؟

بر اساس مقایسات انجام شده اگر قصد خرید ملک برای راه اندازی دفاتری مانند دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی را دارید املاک مسکونی با موقعیت اداری گزینه مناسب تری می باشد چرا که در زمان خرید به سبب کاربری تعریف شده برای ملک، هزینه کمتری را شامل میشوند اما املاک با کاربری اداری به سبب مجوزهای دریافت شده از شهرداری برای این گونه فعالیت ها از ارزش بالاتری برخوردار می باشند لذا بایستی هزینه بیشتری برای خرید آنها پرداخت. در مجموع این انتخاب بسته به نوع فعالیت کاری و هزینه شما بستگی دارد اما بایستی در زمان خرید نکات ذکر شده و قوانین مربوطه را در نظر گرفت تا پس از خرید و صرف هزینه با مشکلی روبرو نشد.

انواع سند ملکی

تعریف سند رسمی

سند به معنای نوشته ای است مکتوب که بر اساس آن می توان مطلب یا ادعایی را ثابت و به آن استناد کرد. باید دقت داشت که طبق تعریف بایستی سند مورد ادعا حتما به صورت مکتوب باشد و همچنین قابل استناد تا بتوان آن را به عنوان سند در نظر گرفت، در غیر این صورت دلیل ارائه شده، سند محسوب نمی شود. در این میان انواع سند شامل اسناد رسمی و عادی می باشد که هر کدام شرایط مختص به خود را دارند. بطوری که سند رسمی برای اسنادی بکار برده می شود که در دفاتر اسناد رسمی و به عبارتی در اداره ثبت اسناد و املاک، توسط متخصصین مربوطه ثبت شده و تمامی مراحل قانونی آن طی شده باشد. این گونه اسناد براحتی قابل استناد بوده و نمی توان در مورد آنها ادعای انکار و یا تردید کرد در صورتی که اسناد عادی در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده و به همین سبب می توان در مورد آنها ادعای انکار و یا تردید کرد. 

با توجه به نکات گفته شده اسناد رسمی ادله محکم تری نسبت به اسناد عادی بوده و در نتیجه از اهمیت بالاتری برخوردار می باشند و به سبب ثبت در مراجع قانونی از اعتبار بالاتری بهره می برند.

اهمیت آشنایی با انواع سند ملکی

یکی از مهمترین دلایلی که می توان به کمک آن ادعایی را ثابت کرد اسناد می باشند که به سبب گوناگونی آنها بایستی پیش از اقدام به خرید و فروش در بازار مسکن در مورد آنها و شرایط حقوقی هر یک، اطلاعاتی کسب کرد تا از هرگونه خسارت احتمالی جلوگیری کرد. علاوه بر این سند و نوع آن تاثیر بسیاری بر ارزش ملک مربوطه دارد به عنوان مثال سند مشاع در مقایسه با دیگر اسناد مشابه از ارزش کمتری برخوردار می باشد، لذا بایستی پیش از تنظیم سند در موردسند و انواع آن اطلاعاتی کسب کرد.

انواع سند ملکی

اسناد ملکی بسته به نوع ملک و چگونگی تفکیک آن انواع گوناگونی را شامل می شود که هر کدام از آنها شرایط ثبتی و ماهیت خاص خود را دارند. از جمله انواع سند ملکی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• سند منگوله دار
• سند تک برگ
• سند مشاع
• سند مفروز
• سند شش دانگ
• سند اعیان
• سند عرصه
• سند وقفی
• سند ورثه‌ای
• سند المثنی
• سند معارض
• سند شورایی
• سند وکالتی
• سند بنچاق
• سند رهنی

در ادامه به معرفی برخی از این اسناد خواهیم پرداخت.

 

 

سند منگوله دار

سند منگوله دار جزو اسناد قدیمی می باشد که بصورت دفترچه ای و دست نویس بوده است. امروزه اکثر املاک قدیمی ساز دارای این نوع سند می باشند اما پس از هر گونه تغییری در سند از جمله انتقال آنها تبدیل به سند تک بر می شود. تمامی اسناد منگوله دار دارای اعتبار می باشند و تنها در صورت لزوم به اسناد تک برگ تغییر پیدا می کنند.

سند تک برگ

بر خلاف اسناد قدیمی و منگوله دار که بصورت دست نویس مسی باشند اسناد تک برگ بصورت الکترونیکی و کاملا ایمن تهیه می شوند لذا جعل این اسناد که دارای هولوگرام مخصوص می باشد غیر ممکن است. علاوه بر این اسناد تک برگ قابلیت صادر شدن برای تمامی مالکین را داشته و پس از نقل و انتقالات اسناد به سبب خرید و فروش ملک تنها مشخصات مالک جدید در آن ثبت می شود.

سند مشاع

سند مشاع همانطور که مشخص است با توجه به معنی کلمه مشاع(شریک بودن)، بین چند مالک به صورت مشترک بوده و هر کدام از آنها بر ملک مربوطه حقی دارند و این نوع مالکیت برای هر کدام از آنها با یک سند مجزا مشخص شده است. به عبارتی هر یک از مالکین دارای یک سند جداگانه می باشند. اما ملک مورد نظر به لحاظ موقعیتی تقسیم بندی نشده و همه مالکین در تمام ملک با یکدیگر شریک اند. لذا این نوع املاک به سبب نوع سند و تعدد مالکین از ارزش پایین تری برخوردار بوده و لذا خرید و فروش آن سخت تر می باشد. اما این گونه املاک و اسناد مربوط به آنها قابل تفکیک بوده و می توان برای داشتن سند مفروز و به عبارتی تفکیک سند مشاع اقدام کرد.

سند مفروز

همانطور که گفته شد سند مفروز سندی است که پس از تفکیک سند مشاع صادر می شود. بطوری که با درخواست هر یک از مالکین یک ملک مشاع، برای انجام هرگونه عملیاتی بر روی ملک مربوطه، بایستی برای تفکیک و افراز ملک مشاع اقدام کرده و با طی مراحل قانونی آن سندی با موقعیت مشخص و جداگانه صادر خواهد شد که برای هریک از مالکین به صورت مجزا بوده و سند صادر شده سند مفروز نامیده می شود. این نوع سند نیز پیچیدگی های خاص خود را دارد که بایستی با آنها آشنا بود.

سند شش دانگ

سند شش دانگ که یکی از معتبر ترین اسناد رسمی کشور می باشد مربوط به املاکی است که تمامی آن ملک در شش جهت شمال جنوب غرب شرق بالا و پایین به یک نفر تعلق داشته و تنها تحت تملک وی باشد. این نوع سند یکی از بهترین نوع اسناد رسمی می باشد چرا که پیچیدگی های کمتری داشته و در نتیجه خرید و فروش آن بدون دردسر پیش خواهد رفت و همچنین مسائل حقوقی پیرامون آنها نیز کمتر خواهد بود.

سند وکالتی

زمانی که شخصی به دلایلی از جمله بیماری تمامی اختیارات مربوط به یک ملک را تحت یک وکالت نامه به دیگری واگذار می کند، سند صادر شده برای شخص وکیل تحت عنوان سند وکالتی شناخته شده و نام او به عنوان وکیل در سند ثبت می شود. لازم به ذکر است که وکالت نامه مربوطه بایستی بصورت محضری باشد تا بتوان روی اعتبار آن حساب کرد در غیر این صورت معاملات انجام شده غیر قانونی تلقی می شود.

سند وقفی

همانطور که از نام اینگونه اسناد مشخص است، سند وقفی مربوط به املاکی می باشند که مالک مربوطه آن را وقف کرده و تحت اختیار اداره اوقاف قرار گرفته است و این اداره املاک مربوطه را تحت قراردادهای مشخص و بصورت 99 ساله واگذار می کند. این گونه املاک در صورتی که به فروش برسند تنها اعیان آنها واگذار می شود و مالک تنها برای اعیان مربوطه سند دریافت خواهد کرد و عرصه ملک مربوطه تحت تملک اداره اوقاف خواهد بود.

سند رهنی

اگر در زمان خرید خانه از تسهیلات بانکی استفاده شود و ملک مربوطه در رهن بانک قرار گیرد، در سند صادر شده برای ملک این مورد ذکر خواهد شد و تا زمان پرداخت اقساط وام ملک مربوطه در رهن بانک خواهد بود. اسناد این گونه املاک پس از پایان اقساط به مالکین مربوطه تحویل داده خواهد شد.

اضافه کردن طبقه به ساختمان

اضافه اشکوب و قوانین حاکم بر آن

امروزه با توجه به اهمیت مسکن و افزایش قیمت آن بسیاری از مالکین به منظور بهره بیشتر از ملک خود اقدام به ساخت طبقه اضافی بر روی دیگر طبقات می کنند. اضافه کردن طبقه و یا توسعه بنا در ارتفاع، می تواند هم بر روی ساختمان هایی که عملیات اجرایی آنها تمام شده صورت گیرد و همچنین برای ساختمان های در حال اجرا انجام شود. برای انجام این کار مانند هر ساخت و ساز دیگری نیاز به دریافت مجوز از شهرداری همان منطقه بوده و در اصطلاح به مجوز مربوطه اضافه اشکوب گفته می شود. اضافه اشکوب یا همان جواز ساخت طبقه اضافی بایستی پیش از اقدام به ساخت دریافت شده باشد چرا که در غیر اینصورت شهرداری وارد عمل شده و به سبب اقدام غیر قانونی مانع از ادامه و انجام کار می شود. 

دریافت پروانه ساخت اضافه اشکوب به معنی تایید ساختمان و دارا بودن شرایط محیطی لازم جهت توسعه بنا از سوی شهرداری بوده و مجوزی برای انجام کار است. در برخی مناطق شهری و از جمله برخی مناطق پایتخت برای اضافه اشکوب تنها تحت شرایط خاصی مجوز داده می شود و بررسی این موارد و شرایط لازم به عهده شهرداری بوده و بر اساس معیارهایی از جمله طرح های تفصیلی، شرایط فنی ساختمان، شرایط محیطی و ساختمان های مجاور و ... صادر می شود.

 

 

ضوابط شهرداری برای صدور مجوز اضافه اشکوب

همانطور که گفته شد به تمامی افراد و املاک مربوطه جواز اضافه اشکوب داده نمی شود و برای این منظور حتما بایستی مقررات مربوطه رعایت شده و ساختمان مورد نظر دارای شرایط لازم برای صدور پروانه اضافه اشکوب باشد. پیش از این شورای شهر تهران هرگونه اضافه اشکوب را در تمامی مناظق پایتخت ممنوع کرده بود و برای این هدف مجوزی صادر نمی شده است. اما پس از لغو این مصوبه، در حال حاضر پس از بررسی های لازم، ضمن تشکیل کمیسیونی متشکل از معاون شهرسازی و معماری، رئیس صدور پروانه، رئیس نظارت فنی، رئیس طرح تفصیلی و نماینده حوزه معاونت شهرسازی و معماری این امر امکان پذیر می باشد.

از جمله ضوابط و مقرراتی که بایستی در زمان اضافه اشکوب یا همان ساخت طبقه اضافه رعایت شود می توان موارد زیر را برشمرد:

• تایید فنی ساختمان از نظر مقاوت لازم جهت افزایش طبقات
• دریافت گواهی تقویت و مقاوم سازی بنا جهت اضافه کردن طبقه
• تامین فضای لازم جهت پارکینگ طبقات و واحد های اضافه شده
• رعایت ضوابط طرح های تفصیلی و تراکم مجاز پهنه
• رعایت اصول فنی برای جلوگیری از حوادثی مانند زلزله
• رعایت فاصله انقطاع با ساختامن مجاور
• بررسی و بازبینی تمام نقشه های تاسیسات ساختمان از جمله نقشه های معماری، الکتریکی و مکانیکی و تایید آنها توسط شهرداری

مراحل دریافت مجوز اضافه اشکوب

به منظور دریافت پروانه و یا مجوز اضافه اشکوب بایستی به شهرداری محل زندگی و یا محل ملک مربوطه مراجعه کرده و با ارائه درخواستی مبنی بر دریافت مجوز جهت اضافه کردن طبقه به ساختمان خواستار بررسی های لازم شوید. مجوز اضافه اشکوب تنها پس از بررسی های کارشناسی ساختمان از نظر سن ساختمان و مقاومت بنا، نداشتن تخلفات ساختمانی و رعایت اصول شهرسازی و همچنین پرداخت عوارض و در مجموع طی مراحل زیر امکان پذیر خواهد بود.

• ارائه درخواست مجوز اضافه اشکوب به شهرداری
• تشکیل پرونده به منظور بررسی استحکام و مقامت ساختمان جهت افزایش طبقات
• ارجاع دادن پرونده مربوطه جهت انجام بررسی ها به سازمان نظام مهندسی
• بازدید از ساختمان و بررسی موقعیت ساختمان و شرایط محیطی توسط کارشناس نظام مهندسی
• بررسی نقشه های ساختمان در صورت تایید کارشناس
• استعلام از اداره برق در صورتی که بالکن سمت خیابان قرار داشته باشد
• بررسی ساختمان و تعیین عوارض نوسازی و عوارض ساختمان
• ارائه رسید پرداخت عوارض برای ادامه مراحل
• تنظیم فرم بیمه و پرداخت هزینه های مربوطه
• تهیه پیش نویس پروانه اضافه اشکوب
• ثبت پیش نویس و صدور پروانه 

چالش ها و خطرات عقد قرارداد بیرون از دفتر املاک

عقد قرارداد بیرون از دفتر املاک

یکی از دغدغه ها و دل نگرانی های مهم دفاتر و مشاورین املاک از دیرباز به هدر رفتن زحمات و نادیده گرفتن حق او می باشد. به این صورت که خریدار یا فروشنده کار خود را به یک مشاور می سپارند و زمانی که توسط مشاور املاک دو طرف خریدار و فروشنده همدیگر را می بینند و آشنا می شوند، مشاور را نادیده گرفته و در جایی دیگر غیر از دفتر املاکی که زحمت این فرآیند را کشیده است، معامله خود را انجام می دهند. 
موقعیت فوق برای هر مشاوری، یکی از تلخ ترین و ناگوارترین اتفاقات و تجربیات کاری اش به حساب می آید-مخصوصا اگر اوایل کار مشاور باشد- و ریشه های اعتماد و اطمینان را در وجود او سست می کند. در این مطلب اما نیت نگارنده اتفاقاتی که برای مشاور می افتد نیست، بلکه چالش ها و خطرات در کمین برای طرفین قراردادی است که بیرون از دفتر املاک انجام می شود. به این معنی که وقتی خریدار و فروشنده از طریق دفتر املاک با هم آشنا می شوند و تصمیم می گیرند بیرون از دفتر املاک معامله را انجام دهند، نمی دانند چه خطراتی از نظر حقوقی و ثبتی در آینده دامنگیرشان می شود و بخاطر ندادن حق الزحمه مشاور املاک دست به اشتباهی می زنند که در آینده چندین برابر آن مبلغ را باید هزینه کنند تا از مشکل بوجود آمده نجات یابند. در ادامه به چند مورد از این مشکلات اشاره می شود.

- قابل پیگیری نبودن قرارداد:

زمانی که توافقی بین دو نفر روی یک ملک انجام شده و مکتوب می شود اگر در قالب اجاره نامه و یا مبایعه نامه ی مصوب اتحادیه املاک باشد، در آن تمامی موارد حقوقی لازم به صورت پیشفرض قید شده است و تنها مشخصات طرفین و مورد معامله در آن ذکر می شود. اما اگر این قرارداد خارج از این چهارچوب بین دو نفر به صورت توافقی فقط مکتوب شود، از نظر حقوقی ارزشی نداشته و در صورت بروز مشکل و یا عدم تعهدات هر یک از طرفین در مراجع قانونی قابل پیگیری نمی باشد. 

- امکان خطا در نوع نگارش قرارداد:

در دفاتر املاک یک نفر به عنوان مدیر قرارداد حضور دارد که در امر نگارش قراردادهای ملکی آموزش دیده است و به تمامی زوایای ثبتی و حقوقی انواع قرارداد مشرف بوده و تمامی حق و حقوق طرفین قرارداد را در نظر گرفته و به آنها یادآور شده و در قرارداد ذکر می نماید. حال اگر به جای مدیر قرارداد، توافقات دو نفر تنها بین خودشان مکتوب شود قطعا خیلی از موارد و تعهدات ایجاد شده بین خود را نمی دانند و نمی توانند مکتوب کنند و در قدم های بعدی هر دو طرف به مشکلات ثبتی و حقوقی متعدد برمی خورند. 

- عدم آگاهی از روال کار و تسویه حساب:

نقل و انتقال ملک از هر نوعی که باشد از لحاظ قانونی روالی دارد که می بایست به ترتیب و کامل انجام پذیرد تا سند یا پیش سند یک ملک از فروشنده به نام خریدار انتقال یابد. تصور کنید اگر یک نفر مشاور و راهنما را در کنار خود نداشته باشید و حتی یکی از مراحل کار را انجام ندهید. به عنوان مثال در دفترخانه ها معمولا هنگام وکالت یا تفویض وکالت به خریدارها توصیه می کنم که علاوه بر وکالتنامه محضری، یک سند اقرارنامه محضری نیز از فروشنده دریافت کنند تا پس از فوت فروشنده حق هرگونه ادعایی از ورثه او سلب شود. این مورد چیزی نیست که جزو روال عادی نقل و انتقال باشد و هر خریدار و فروشنده ای آن را انجام دهند. حتما می بایست یک مشاور کاربلد و آگاه در کنارتان باشد تا محکم کاری های مربوطه را برایتان انجام دهد. مثال فوق یکی از چندین موردی بود که یک مشاور می تواند آن را به شما انتقال دهد.

- املاک در رهن:

یکی از مراحل معامله و نقل و انتقال که معمولا خریدارها انجام نمی دهند و اگر هم به ذهن شان برسد نمی دانند چگونه و از کجا باید شروع کنند، استعلام ملک مورد معامله است. به طور مثال شما قصد خرید یک ملک یا یک امتیاز پیش خرید را دارید. نقل و انتقال نیز انجام می شود و پس از چند ماه دادخواستی به شما می رسد که ملک را باید تسلیم کنید چرا که در رهن بانک بوده و یا بدتر از آن این ملک مهریه ی همسر فروشنده بوده است و او آن را بدون اطلاع همسرش به شما فروخته است. در این زمان کاری از شما برنمی آید و ابتدا باید ملک را تسلیم کنید و پس از آن دنبال شکایت و دادگاه و پاسگاه باشید. حال برای جلوگیری از چنین اتفاقاتی می توانید به راحتی از مشاور خود بخواهید قبل از نقل و انتقال استعلامات ملک مورد معامله را بصورت مکتوب برای شما بیاورد و با خیالی آسوده قرارداد را امضا کنید.

- املاک در حال ساخت و پیش فروش:

علاوه بر تمامی مشکلات فوق، وقتی شما قصد خرید واحد از یک پروژه در حال ساخت را دارید و به اصطلاح پیش خرید انجام می دهید، فیلترهای بسیار بیشتری را باید مدنظر قرار دهید که تصور اینکه بتوانید بدون حضور یک مشاور این کار را بدون مشکل و ایراد و به تنهایی انجام دهید، بسیار سخت و تقریبا محال است. چرا که قراردادهای پیش خرید دارای آیتم های بسیاری هستند که می بایست در نظر گرفته شده و درباره آنها تحقیق کنید. آیتم هایی همانند قیمت ساخت (علی الحساب باشد یا قطعی)، سال تحویل (تعهد ضرر و زیان داشته باشد یا نه)، نحوه پرداخت و میزان اقساط، متراژ مفید و متراژ کل، مشاعات و امکانات پروژه، موقعیت مکانی، رزومه ی سازنده، بافت فرهنگی اعضای پروژه و ... بسیاری از موارد دیگر که تنها یک مشاور که با این پروژه ها و این نوع معاملات سر و کار داشته و تجربه کسب کرده است می تواند این روند را برای شما به سلامت انجام داده و تسهیل کند. 

-  پروژه های مشارکتی:

یکی از مشکلاتی که طی سالهای اخیر بیشتر شده است و خیلی از خریداران را درگیر نموده است. البته درباره این موضوع مطلب جداگانه ای گردآوری شده است که به تفصیل درباره آن توضیح داده ام به نام "نحوه خرید ملک از پروژه های مشارکتی" اما در اینجا نیز به اختصار درباره این چالش تشریح خواهم نمود. زمانی که شما اقدام به پیش خرید از سازنده ی یک پروژه می کنید و آن سازنده در آن پروژه مالک نبوده بلکه به صورت مشارکتی آن پروژه را می سازد و به عنوان کل دستمزد یا بخشی از آن، تعدادی از واحدهای همان پروژه را در اختیار داشته و می تواند آنها را به فروش رسانده و به پول خود برسد. حال ایراد کار کجاست؟ نقل و انتقال واحدهای یک پروژه چه مربوط به واحدهای مالک باشد چه واحدهای سازنده، حتما می بایست توسط مالک تایید شود. حال از آنجایی که در قراردادهای مشارکتی سازنده به میزانی که درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد، به همان درصد تعداد واحدهایش آزاد می شود و می تواند آنها را بفروش برساند. بنابراین در خرید یک واحد از سازنده حتما می بایست تایید مالک را داشته باشید و در غیر اینصورت و بروز مشکل در آینده، مالک هیچگونه مسئولیتی در قبال شما نخواهد داشت. 

مواردی که ذکر شد تنها چند نمونه از چالش ها و خطراتی است که در صورت نداشتن یک مشاور با آنها روبرو خواهید شد. با یک مشاور آگاه و باتجربه می توانید انتخاب ها و خریدهای هوشمندانه ای داشته باشید و درصد ریسک و خطر را به حداقل و نزدیک به صفر برسانید.  

مراحل صدور جواز ساخت آپارتمان

پروانه ساختمان و اهمیت دریافت آن

امروزه برای سازندگان و ساختمان های مربوطه دفترچه هایی تحت عنوان شناسنامه ساختمان صادر می شود که شامل پروانه ساختمان، نداشتن خلافی و گواهی پایان کار بطور همزمان می باشد.

پروانه ساختمان یا به عبارتی همان جواز ساخت، مجوزی است که پیش از اقدام به هر گونه عملیات ساخت و ساز بایستی از مراجع مربوطه مانند شهرداری دریافت کرد. این مجوز تایید کننده قانونی بودن عملیات اجرایی بوده و در صورت صادر نشدن آن هرگونه ساخت و سازی غیرقانونی تلقی خواهد شد. علاوه بر تایید عملیات ساخت از نظر قانونی، صدور پروانه های ساخت اهمیت بسیاری برای سازندگان و مالکان مربوطه دارد که از جمله آنها می توان به موراد زیر اشاره کرد:

• قانونی بودن ساخت و ساز و مطابقت آن با آیین نامه ها و ضوابط طرح جامع شهر
• بهره مندی از تسهیلات بانکی
• بیمه شدن افراد مشغول به کار در صورت بروز حوادث ساختمانی
• بیمه شدن ساختمان
• حضور ناظرین و رعایت اصول فنی برای جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی 
• استفاده از تجارب فنی و مهندسی در تمامی مراحل ساخت
• بهره مندی از انشعابات آب، برق، گاز

اطلاعات موجود در پروانه ساخت

پروانه های ساختمان شامل اطلاعاتی از ملک و مالک مربوطه هر دو می باشد و بطور کامل تر موارد زیر را برای آن شاهد هستیم:

• نوع پروانه، شماره و تاریخ صدور
• مشخصات زمین و زیربنای ساختمان
• موقعیت و محل احداث ساختمان
• کروکی و مساحت زمین
• مشخصات ساختمان مانند نوع کاربری، نوع اسکلت، تعداد طبقات، میزان تراکم، وضعیت پارکینگ
• مشخصات کامل متقاضی صدور پروانه
• نوع مالکیت
• نام مهندس ناظر 
• اصلاحات و تغییرات و نحوه تمدید عوارض گوناگون وصول شده

پروانه های ساختمان دارای اعتبار مشخصی می باشند که در صفحه اول آن درج می شود. این مدت اعتبار قابل تمدید بوده و در صورت لزوم می توان با مراجعه به شهرداری ها آن را تغییر داد.

 

 

انواع پروانه ساختمان

همانطور که گفته شد برای انجام هرگونه عملیات ساختمانی نیاز به دریافت مجوز می باشد که بسته به نوع عملیات مربوطه انواع گوناگونی را شامل می شود

• تخریب و بازسازی

این نوع پروانه برای عملیاتی که طی آن ساختمانی قدیمی تخریب و بنای جدیدی احداث می شود، صادر شده و مشخصات بنای جدید در آن درج خواهد شد.

• اضافه اشکوب

این نوع پروانه مربوط به عملیاتی می باشد که قصد اضافه کردن طبقه بر روی طبقات موجود ساختمان را دارند و به عبارتی ساختمان مربوطه طی انجام عملیات، از نظر ارتفاع توسعه پیدا می کند.

• تبدیل

در این پروانه شرح عملیاتی را شاهد هستیم که طی آن یک واحد مسکونی به دو واحد مسکونی تبدیل شده و در برخی مواقع هم ملک مسکونی و یا بخشی از آن به واحد اداری و یا تجاری تبدیل می شود.

• تغییرات و یا تعمیرات

اگر مالک ساختمان قصد تعمیرات و یا تغییراتی کلی و یا جزئی در فضای ساختمان را داشته باشد پروانه صادر شده تحت عنوان تعمیرات یا تغییرات خواهد بود.

 

 

مراحل صدور پروانه ساختمان

تشکیل پرونده

به منظور دریافت پروانه ساختمان بایستی ابتدای امر مالک و یا وکیل وی به شهرداری و یا دفاتر خدمات الکرتونیکی مراجعه کرده و درخواست خود را ثبت کند. در این مرحله از روند صدور پروانه نیاز به مدارک زیر می باشد:

• اصل و کپی سند مالکیت
• اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر( کارت ملی یا شناسنامه) 
• برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی و عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های پیشین

دستور صدور بازدید

پس از تشکیل پرونده و ثبت درخواست پروانه، مامورین مربوطه به موقعیت ملک مراجعه کرده و شرایط محیطی از جمله ابعاد ملک، عرض خیابان و ساختمان های مجاور را بررسی کرده و براساس معیار های گفته شده تعداد طبقات نیز مشخص خواهد شد. 

بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک

در این مرحله گزارش صادر شده توسط مامور فنی با طرح های شهرسازی مربوط به هر منطقه تطابق داده شده و ملک مربوطه بر اساس معیارهایی مانند پروژه های عمرانی و... بررسی می شود. پس از بررسی های لازم میزان تراکم ملک مشخص و یا اصلاح خواهد شد.

دستور نقشه

پس از بررسی های ذکر شده و مشخص شدن شرایط محیطی ملک مربوطه بر اساس گزارش مامور فنی دستور تهیه نقشه داده می شود و مالک مربوطه بایستی بر اساس مساحت زمین و تعداد طبقات اعلام شده در دستور مربوطه، نسبت به طراحی ساختمان اقدام کند

تهیه نقشه و دریافت تاییدیه شهرداری

همانطور که گفته شد پس از دستور نقشه، مهندس معمار مربوطه بایستی نقشه ساختمان را طراحی کرده و تمامی فضاها از جمله پارکینگ، واحدها و طراحی داخلی آنها را به بهترین نحو اجرا کند. پس از تهیه نقشه مربوطه و ارسال آن به شهرداری، نقشه ساختمان بررسی و اصلاحات آن به مهندس معمار اطلاع داده می شود. معمار ساختمان موظف است تغییرات و اصلاحات اعلام شده را انجام و نقشه جدید را جهت تایید به شهرداری ارسال کند.

پرداخت عوارض شهرداری

بر اساس نقشه تایید شده، واحد صدور پروانه در شهرداری ها، عوارض نوسازی و عوارض مربوط به شهرداری را محاسبه کرده و به مالک مربوطه اعلام می کنند. عوارض ذکر شده بر اساس متراژ طبقات و همچنین نوع کاربری ساختمان مورد نظر تعیین شده و پس از پرداخت آن می توان پیش نویس پروانه ساخت را تهیه کرد.

تهیه پیش نویس

برای تهیه پیش نویس پس از ارائه مدارک مورد نیاز، بایستی فرم درخواست تعیین ناظر توسط مالک تکمیل شود تا ناظر مربوطه مشخص شود. پس از تعیین ناظر و بسته شدن قرارداد مربوطه بین مالک و ناظر بایستی برگه های سهمیه بهمراه قرارداد بسته شده ارائه شود. علاوه بر این تعهد رعایت اصلاحی و تعهد اخذ تأییدیه نما نیز باید تهیه شود. در مواردی نیز باید تأییدیه نقشه‌های سازه، تأییدیه گزارش آزمایش مکانیک خاک، تأییدیه نقشه‌های تأسیسات برق و مکانیک از سوی سازمان نظام‌مهندسی دریافت شود که این موارد در ساختمان هایی با متراژ بالاتر از 2000 مترمربع ضروری می باشد.

مدارک لازم جهت تهیه پیش نویس:

• برگه سبز مهره شده ۴ رشته یا همان برگه های سهمیه خدمات مهندسی شامل سازه، معماری، برق و مکانیک
• برگه سهمیه ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر
• تعهدنامه اصلاحیه و تأیید نما، فایل‌های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک
• چک لیست‌های مبحث ۱۹ و ۶ بارگذاری و زلزله
•  تعهدنامه مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک

چاپ پروانه ساختمان

در مجموع با طی مراحل بالا، برای چاپ پروانه ساختمان نیاز به تاییدیه های زیر می باشد:

• تأییدیه نقشه‌های چهار رشته
• تأییدیه‌های دفتر خدمات شهری
• تأییدیه طرح تفصیلی بر و کف
• تأییدیه رئیس صدور پروانه ساختمان
• معاون شهرسازی و معماری
• تأییدیه شهردار

نحوه محاسبه متراژ آپارتمان

آشنایی با برخی اصطلاحات ثبتی

برای بررسی و تعیین زیربنای ساختمان و واحد آپارتمانی مورد نظر، بایستی با اصلاحاتی از جمله مساحت کل ساختمان، مشاعات و یا مفروزات ملک آشنا بود. لذا در ادامه به شرح این اصطلاحات می پردازیم.

زیربنا

همانطور که از این کلمه مشخص می باشد، سطح اشغال شده توسط بنا و یا به عبارتی مساحت هر یک از طبقات ساختمان را زیربنا می گویند.

مساحت کل

مجموع مساحت کلیه طبقات روی زمین و زیر زمین را مساحت کل می نامند.

مشاعات ساختمان

بخش های مشترک و عمومی ساختمان که تحت تملک شخص خاصی نیست و متعلق به تمامی مالکین ساختمان است، مشاعات ساختمان گفته می شود که از جمله آنها می توان به راه پله ها، حیاط، پشت بام و آسانسور اشاره کرد.

مفروزات ساختمان

در مقابل مشاعات که بین تمامی مالکین در یک ساختمان مشترک است، مفروزات به همان بخش های خصوصی و تحت تملک افراد گفته می شود. به عبارتی فضای داخلی آپارتمان ها شامل اتاق های خواب، آشپزخانه، تراس و ... را مفروزات می گویند.

 

 

مراحل اندازه گیری زیربنای ساختمان

برای اندازه گیری متراژ و زیربنای ساختمان ابتدا بایستی درک درستی از از اشکال هندسی و ترکیب بندی ساختمان مورد نظر داشته باشیم. برخی از ساختمان ها به سبب زمین و نقشه مناسب آنها دارای اشکالی کاملا مشخص و ساده هستند لذا اندازه گیری آنها در مقایسه با ساختمان هایی با طراحی متفاوت و دارای اشکال هندسی نامشخص آسان تر بوده و براحتی انجام میگردد.

در مجموع برای اندازه گیری زیربنای ساختمان ها باید مراحل زیر را انجام دهیم:

• با توجه به ترکیب و طراحی ساختمان قسمت های مختلف را به اشکال هندسی(مثلث، مستطیل و مربع) تقسیم کنید
• بخش های مختلف را با توجه به شکل آنها مشخص کنید
• اضلاع مختلف شکل ها را نام گذاری کنید
• با توجه به فرمول های اندازه گیری مساحت و شکل های بدست آمده، مساحت قسمت های مختلف را اندازه بگیرید
• مساحت بخش های مختلف را بدست آورده و مجموع آنها را محاسبه کنید.

a × a = مساحت مربع

 

b × a = مساحت مستطیل(با اضلاع a و b)

 

 2 ÷ (b × a) = مساحت مثلث(ارتفاع a و قائده b)

 

3/14 × شعاع × شعاع = مساحت دایره

 

در برخی موارد اشکال در نظر گرفته شده در قسمت های مختلف ساختمان مانند باکن ها، بصورت نیم دایره و یا یک چهارم دایره می باشد که در این موارد ابتدا بر استفاده از شعاع، مساحت دایره کامل را بدست آورده و سپس آنرا به 2 و یا 4 تقسیم می کنیم و اندازه مورد نظرمان را محاسبه می کنیم.

 

 

اندازه گیری متراژ ساختمان با استفاده از کف پوش

بطور معمول کف ساختمان ها با استفاده از موزائیک و یا سرامیک پوشیده شده است. از آنجایی که این کف پوش ها دارای ابعاد استاندارد و مشخصی هستند، بر اساس تعداد استفاده شده از آنها در کف ساختمان می توان متراژ آن را براحتی محاسبه کرد. برای استفاده از این روش ابتدا اندازه ابعاد یکی از کف پوش ها را محاسبه کرده و سپس در تعداد آنها ضرب کنید. در بخش هایی که کف پوش ها برش خورده و به عنوان مثال نیمی از آنها استفاده شده مساحت کفپوش را تقسیم بر دو کرده و یا هر دو نیم کف پوش را به اندازه یک کف پوش کامل در نظر بگیرید.

نکاتی پیرامون اندازه گیری زیربنا

• دیوارها در صورت قرار گرفتن بین دو واحد بصورت مشترک محاسبه می شود و در صورت مجاورت با قسمت های مشاع ساختمان، جزو مفروزات هستند و به عبارتی جز زیربنای واحد مربوطه محاسبه خواهند شد.
• بالکن ها چه بصورت مسقف و چه روباز، جزو زیربنای ساختمان بوده و بایستی متراژ آنها محاسبه شوند.
• انباری و پارکینگ در صورتی که عمومی باشند جزو مشاعات بوده و در صورتی که خصوصی باشند جزو مفروزات محاسبه خواهند شد.
• پارکینگ اختصاصی برای هر واحد با اندازه 2/5 در 3 و با ارتفاع 5 متر در نظر گرفته می شود.
• نورگیرها در زمان محاسبه متراژ ساختمان در نظر گرفته نمی شوند و بایستی از مساحت زیربنا کسر شوند.