شرایط فسخ قردادهای ملکی

فسخ قرارداد چیست؟

به لحاظ لغوی واژه فسخ به معنای نقض و انحلال می باشد که در قراردادها به معنی بر هم خوردن تمامی توافقات صورت گرفته بین طرفین معامله می باشد و بطور ارادی توسط یکی یا هر دو طرف قرارداد انجام می شود. در برخی از موارد نیز شاهد فسخ قراردادها توسط شخص سوم و یا هم قانون هستیم که در هر کدام از این موارد قوانین خاصی تدوین شده تا از ضرر و زیان افراد جلوگیری شود. در تمامی قراردادهای معاملاتی از جمله قراردادهای ملکی امکان فسخ قرارداد توسط هر یک از طرفین وجود دارد و به لحاظ قانونی هر یک از آنها اجازه فسخ را در بازه زمانی مشخص و در حیطه قانونی آن و با ذکر دلایل مشخص را دارد اما در مواردی نیز شاهد فسخ قراردادها در خارج از این بازه زمانی هستیم. بطور کلی قانون در صورت ضرر یکی از طرفین با دلایل مشخص و منطقی، اجازه فسخ قرارداد را می دهد تا از حقوق طرفین دفاع کرده باشد و این امر در صورت رفع مشکلات پیش آمده امکان پذیر نمی باشد.

 

 

در مجموع فسخ قرارداد به دو صورت انجام میگیرد:

• توافقات ذکر شده در قرارداد و یا خارج از آن

در این مورد دو طرف قرارداد با ذکر زمان مشخص توافق میکنند که هر یک از طرفین اجازه دارد نسبت به فسخ قرارداد در بازه زمانی تعیین شده اقدام کرده و تمامی حقوق مشخص شده را ابطال کند.

 

• فسخ قرارداد به کمک قانون

در این مورد از فسخ قراردادها قانون به منظور جلوگیری از ضررهای احتمالی وارد عمل شده و حتی با عدم رضایت دیگری قرارداد مربوطه را فسخ شده اعلام می کند. به عنوان مثال اگر کالای خریداری شده معیوب باشد بر طبق قانون خریدار اجازه فسخ قرارداد را داشته و می تواند نسبت به این امر اقدام کند.

لازم به ذکر است اگر عبارت “اسقاط کافه خیارات” در قرارداد مربوطه ذکر شده باشد امکان فسخ آن حتی با ادله محکم نیز امکان پذیر نخواهد بود چرا که این عبارت هرگونه حق فسخ قرارداد را از بین می برد و تمامی اختیارات را از طرفین سلب می کند. لذا در زمان عقد قراردادها مطالعه دقیق متن مربوطه بسیار ضروری خواهد بود.

فسخ در قراردادهای ملکی مختلف

قراردادهای ملکی مانند پیش فروش، خرید و اجاره ملک می باشد که در ادامه به توضیح فسخ آنها خواهیم پرداخت. اما نکته ای که در همه آنها مشترک می باشد این است که در صورت نداشتن حق فسخ یکطرفه، هیچ کدام از طرفین معامله اجازه فسخ قرارداد بدون رضایت دیگری را نخواهد داشت. در مواردی نیز همانطور که ذکر شد قانون بر اساس مواردی مشخص اجازه فسخ قرارداد را به طرفین می دهد تا از ضرر و زیان آنها جلوگیری کند. به عنوان مثال اگر ملک تحویل داده شده توسط فروشنده، معیوب باشد، خریدار اجازه فسخ قرارداد را داشته و قانون نیز از او حمایت می کند.

فسخ در قرارداد پیش فروش و خرید ملک

در زمان پیش خرید و یا پیش فروش املاک اگر خریدار و یا فروشنده پس از تحویل ملک مربوطه متوجه تفاوتی در قرارداد عقد شده و ساختمان احداث شده، شود بر طبق قانون اجازه فسخ قرارداد و مطالبه حقوق خود را دارند. به عنوان مثال اگر متراژ ساختمان از متراژ ذکر شده در قرارداد کمتر باشد(کمتر از 95 درصد توافق شده) خریدار اجازه فسخ قرارداد را دارد. به عبارتی اگر متراژ ساختمان به اندازه 5 درصد متراژ توافق شده کمتر و یا بیشتر باشد خریدار اجازه فسخ ندارد و بایستی تنها نسبت به مابه تفاوت مبلغ پرداختی اقدام کند. اما اگر تفاوت متراژ بیش از این باشد خریدار، حق فسخ را خواهد داشت

در خرید ملک نیز اگر خریدار پس از تحویل ملک متوجه مشکلاتی در ساختمان و یا تفاوت در متراژ شود می تواند نسبت به فسخ قرارداد و یا شکایت از فروشنده، اقدام کرده و ادعای دریافت حقوق خود را داشته باشد.

 

 

فسخ در قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره امکان فسخ از طرف موجر(صاحب خانه) و یا مستاجر امکان پذیر می باشد. در این میان اگر ملک مورد اجاره نقص و یا عیبی داشته باشد که مستاجر پس از دریافت ملک از آن مطلع شود و برای رفع آن نیاز به هزینه زیادی می باشد، می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند اما اگر موجر برای تعمیر و رفع مشکلات موجود اقدام کند و از ضرر و زیان به مستاجر جلوگیری شود اجازه فسخ قرارداد از مستاجر سلب خواهد شد.

در برخی موارد نیز شاهد فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر هستیم که بیشترین موارد مشاهده شده برای این نوع فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر می باشد. موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها به مدت 4 ماه حق فسخ قرارداد اجاره را داسته و میتواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. 

در مواردی نیز شاهد فسخ قراردادهای اجاره به دللایل شخصی از سوی موجر و یا مستاجر هستیم بطوری که پیش از موعد تعیین شده در قرارداد درخواست تخلیه ملک مربوطه را داشته که در این موارد در صورت ذکر نشدن حق فسخ یکطرفه توسط طرفین در قرارداد و توافق آنها بر سر این موضوع، هیچ کدام از آنها نمی تواند بدون رضایت دیگری اقدام به این کار کنند. در نتیجه برای تخلیه پیش از موعد ملک مانند دیگر قراردادها، نیاز به رضایت هر دو طرف قرارداد می باشد. علاوه بر این در صورت فروش ملک توسط موجر به شخص دیگر، هیچ کدام از مالکین قدیم یا جدید، حق بیرون کردن مستاجر و تخلیه اجباری ملک پیش از موعد تعیین شده را ندارند، مگر اینکه مستاجر پیش از این در جریان فروش قرار گرفته و با موجر توافق کرده باشند.

تخلیه ملک در قراردادهای اجاره تنها در صورتی امکان پذیر است که هر دو طرف رضایت داشته و یا حداقل دو ماه پیش از آن طرف دیگر قرارداد را مطلع کرده و با یکدیگر توافق کرده باشند تا موجر برای آماده کردن مبلغ رهن و مستاجر جهت پیدا کردن مکانی مناسب وقت کافی داشته باشند. در این صورت فسخ قرارداد به صورت دوطرفه و با دریافت تمامی حق و حقوق ذکر شده در قرارداد صورت خواهد گرفت.

ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد

همانطور که گفته شد فسخ قراردادها تنها در صورت توافق طرفین و رضایت آنها امکان پذیر می باشد. در غیر این صورت فسخ کننده قرارداد موظف به پرداخت ضرر و زیان به طرف مقابل می باشد. میزان ضرر و زیان ناشی از فسخ قراردادها معمولا در متن قرارداد ذکر شده و  بر سر آن توافقی بین طرفین شکل می گیرد تا از مشکلات احتمالی جلوگیری شود. 

بهترین برج منطقه 22 و دریاچه چیتگر

برای هرکسی که قصد خرید خانه یا سرمایه گزاری داشته باشد، بی شک این سوال پیش خواهد آمد که چگونه میتواند بهترین تشخیص و بهترین انتخاب را داشته باشد. از همین رو است که بسیاری به مشاورین املاک مراجعه می کنند تا بتوانند با استفاده از دانش، مهارت و کمک آن ها، بهترین انتخاب را داشته باشند.

از آنجایی که منطقه 22 و چیتگر، در سال های اخیر، رشد روز افزون و چشم گیری، هم در زمینه مسکونی و هم در زمینه پروژه های تجاری یا اداری را  داشته و همچنین به خاطر موقعیت مکانی و اب وهوای مناسب خود، بستر بسیار مناسبی را برای سرمایه گزاری های کوچک و بزرگ فراهم آورده است و از شرایط سکونتی بسیار ایده آلی نیز، برخوردار شده است. اما، آیا تمام کسانی که به این منطقه مراجعه می کنند، با بهترین برج های این منطقه آشنایی کافی و لازم را دارند؟

یک برج مناسب و ایده آل، از چه خصوصیاتی باید برخوردار باشد؟

شرکت سازنده

اولین و مهم ترین مورد برای خوب بودن یک پروژه مسکونی، انتخاب درست شرکت سازنده آن است که تاثیر بسیار زیادی در کیفیت، نوع ساخت و سرعت ساخت آن خواهد داشت. یک شرکت ساختمانی معتبر، می تواند تاثیر بسیار زیادی در اعتبار ساختمان نیز داشته باشد.

اسکلت و متریال ساختمان

در مورد تمام سازه ها، به خصوص ساختمان های مسکونی، نوع اسکلت و متریال استفاده شده، از اهمیت ببسیار بسیار زیادی برخوردار است. قطعا ساختمانی با متریال با کیفیت و مناسب که بتواند ساختمان را از سوانحی همچون زلزله حفظ نماید، تاثیر بسیار زیادی در کیفیت ساختمان خواهد داشت. چه بسا که سازنده های بسیاری هستند که برای ارزان تر تمام شدن و سریع تر انجام شدن کار، ساختمان ها را از متریال بی کیفیت و اسکلت بندی های غیر  استاندارد استفاده کرده و سازه ای بی کیفیت که نخواهد توانست در برابر سوانح طبیعی مقاومت کند را با قیمت های بسیار بالایی عرضه می کنند. از همین رو،  توجه به این موضوع از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است و اولین  کار در بررسی و مطالعه یک ساختمان، اطلاع دقیق از مشخصات فنی آن می باشد.

کم واحد بودن ساختمان ها

یکی از موارد و مشکلاتی که غالبا گریبان گیر برج ها می تواند باشد، تعداد زیاد واحد در هر طبقه است. این موضوع علاوه بر کوچک کردن متراژ واحد ها، باعث برهم خوردن آرامش  ساکنین نیز خواهد شد.

زیاد بودن واحد ها در هر طبقه، منجر به کوچک شدن فضا و در نتیجه کم شدن فاصله بین واحد ها می شود که معایبی همچون بازز شدن درب واحد ها روبه روی هم و الودگی های صوتی را در پی خواهد داشت.

ویو و چشم انداز های طبیعی و شهری

همانطور که گفته شد، منطقه 22 به علت موقعیت مکانی خود از شرایط بسیار مناسبی برخوردار شده است که یکی از آن ها وجود ویو ها وچشم انداز های زیبایی همچون ویو دریاچه چیتگر، ویو پارک جنگلی چیتگر، ویو باغ ملی گیاه شناسی، ویو رشته کوه های البرز و االبته ویو شهری بسیار زیبا می شود.

بنابراین یکی دیگر از خصیصه های مهم یک ساختمان مناسب، دارا بودن چنین ویو های زیبایی است که نه تنها در قیمت آن می تواند تاثیر زیادی داشته باشد بلکه آرامش بسیاری را برای ساکنین به همراه خواهد داشت.

دسترسی های داخلی و خارجی

دسترسی های رفت و آمدی و وضعیت ترافیکی از نکات و مزیات های بسیار مهم برای هر پروژه محسوب می شود.

این دسترسی ها می تواند شامل دسترسی به خیابان های اصلی، دسترسی به بزرگراه ها، دسترسی به امکانات تجاری  و تفریحی باشد. بسیاری از برج ها و ساختمان های منطقه 22، از دسترسی های مناسبی برخوردار هستند ولی قطعا هرچه قدر دسترسی های یک برج بیشتر باشد، مزیت بسیار بزرگی محسوب شده و آسایش بیشتری را به ارمغان خواهد آورد.

معرفی چند تا از بهترین برج های منطقه 22 و دریاچه چیتگر

برج های سفید

این برج ها که با نام پروژه آبشار نیز شناخته می شوند از برج های استاندارد و بسیار لوکسی  هستند که توسط سازنده ای شخصی، در شمال بزرگراه خرازی، در حال ساخت می باشد.این برج ها که از نظر متراژ و تعداد خواب دارای دو تیپ برج می باشند، در قالب 6 برج بسیار لوکس و پر امکانات تعریف شده اند.از مهم ترین و بارز ترین امکانات این برج می توان به  طراحی یک نیروگاه برق گازسوز کوچک که قابلیت تولید حدود 4.5 مگاوات برق را دارد و از این نظر مجموعه از شبکه محلی بی نیاز بوده و قادر است در صورت لزوم، قسمتی از برق مازاد بر مصرف خود را نیز به شبکه برق محل صادر نماید.

برج های پارلمان مجلس

این مجتمع مسکونی بسیار لوکس که در قالب دو تیپ ساختمانی ایرانی و فرانسوی در حال ساخت است، شامل 3 برج دو قلو شده است. موقعیت مکانی این برج ها بلوار طبیعت منطقه 22 می باشد.طبقه و جهت واحدها مشخص بوده و از ابتدای امر خریداران می توانند نسبت به انتخاب واحد مورد نظرشان اقدام نمایند.

برج های ایزدیار(فاز3)

این برج ها پس از انجام موفق فاز های 1 و 2 ایزدیار شروع شد و در قالب 3 برج 25 طبقه ساخته شد.برج های فاز 3 ایزدیار نیز از برج های لوکس و پر امکاناتی است که بر اساس موارد یاد شده، برگزیده شده است که از مهم ترین آنان می توان به دسترسی  بسیار مناسب آن اشاره کرد.نقل و انتقال سند های این برج در تعاونی به صورت آزاد انجام می شود.

برج عقیق

این برج که صاحب امتیاز آن تعاونی مسکن سازمان ملی زمین و مسکن است، توسط شرکت عقیق سازه گستر ، در شهرک چشمه، در حال ساخت می باشد.این برج لوکس و فول امکانات، قالب یک برج 20 طبقه (3 طبقه منفی+ 1طبقه لابی و 16 طبقه مسکونی) ساخته خواهد شد.

برج تریتیوم

این برج 26 طبقه، در قسمت غرب دریاچه چیتگر، توسط شرکت نیکان سازه سدید، در حال ساخت می باشد.این برج نیز بر اساس نکات گفته شده از بهترین برج های منطقه 22 و دریاچه چیتگر است و شامل امکاناتی همچون: استخر- سونا- جکوزی- سالن ورزشی- روف گاردن 360 درجه و امکانات بسیار دیگری، خواهد بود.

برج های زیتون 2

این برج زیبا نیز در محدوده محله کوهک در حال ساخت است و از برترین پروژه های مسکونی در حال ساخت به حساب می آید.از مهم ترین نکات این برج، دسترسی های بسیار مناسب آن است که از جمله آن ها می توان به دسترسی سریع به مجتمع تجاری طوبی اشاره کرد.

بهترین طبقه آپارتمان

آپارتمان نشینی و نکات پیرامون آن

با توجه به تغییر الگوی زندگی و افزایش شهرنشینی به سبب کمبود زمین و افزایش قیمت آن امروزه شاهد گسترش آپارتمان و این سبک زندگی هستیم. آپارتمان ها بر اساس تعداد طبقات و تعداد واحد های تعریف شده شامل مجتمع های کم واحد و برج ها می باشد که هر کدام از مزایا و معایب خاصی برخوردار هستند. یکی از مهمترین دلایلی که موجب افزایش آپارتمان نشینی در بین مردم شده است، مناسب بودن قیمت واحد ها در مقایسه با خانه های ویلایی می باشد که این موضوع از مشترک بودن زمین در بین طبقات و واحد های مربوطه نشات می گیرد بطوری که هر واحد بر اساس متراژ زیربنایی که دارد از زمین آن ملک سهم می برد که تحت عنوان قدرالسهم شناخته می شود. 

در این میان برای خرید آپارتمان بایستی نکاتی را در نظر گرفت که در مقایسه با موارد مشابه بتوان بهترین گزینه موجود را انتخاب کرده و روی آن سرمایه گذاری کنیم. چرا که توجه به برخی نکات نه تنها از مشکلات احتمالی جلوگیری می کند بلکه موجب شده تا خریدار بهره خوبی از انتخاب خود ببرد. از جمله این نکات که در زمان خرید بایستی مد نظر داشته باشیم می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• موقعیت ملک
• عمر ساختمان
• امکانات آپارتمان و واحد مربوطه
• طبقه و جانمایی واحد مربوطه
• فرهنگ محله و افراد ساکن در آن
• وضعیت سند
• آب و هوای منطقه
• دسترسی های محلی
• اولویت های فردی

بهترین طبقه آپارتمان و معیارهای انتخاب آن

بهترین طبقه آپارتمان گذشته از کلیات آن که در ادامه شرح داده می شود، به اولویت های فردی و شرایط زندگی افراد بستگی دارد. بطوری که در این میان یکی از اصلی ترین مواردی که باید به آن توجه داشت، جوان و یا مسن بودن و یا مریض بودن افراد می باشد. چرا که در صورت مسن بودن و یا داشتن معلولیت یکی از افراد خانواده، طبقه اول بهترین گزینه خواهد بود در حالی که در صورت نبود موارد ذکر شده می توان به گزینه های بیشتر و دیگر طبقات فکر کرد.

از جمله نکاتی که در زمان انتخاب طبفه آپارتمان بایستی به آن توجه داشته باشید می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• سهولت دسترسی و رفت آمد
• دوری از سر و صدا
• چشم انداز
• امنیت
• فشار آب 
• گرما و سرما

 

در حالت کلی هر یک از طبقات ساختمان چه در طبقات بالایی و چه طبقات ابتدایی برج ها مزایا و معایب مربوط به خود را داشته و نمی توان بطور قطع یکی از آنها را خوب یا بد دانست اما بر اساس اولویت های فردی می توان روی مزایایی که با نیاز های شما همسو باشد تمرکز کرده و بهترین انتخاب را داشته باشید.

سهولت دسترسی در طبقات مختلف آپارتمان

اولین موردی که در طبقات مختلف آپارتمان ها به ذهن می رسد دسترسی به واحد مربوطه می باشد که در صورت وجود آسانسور در برج و یا آپارتمان براحتی می توان به طبقات بالاتر نیز دسترسی آسانی داشت اما بایستی این نکته را در نظر داشت که احتمال خرابی آسانسور همیشه خواهد بود. علاوه بر این در برخی از آپارتمان ها فاقد آسانسور هستند که در این موارد طبقه اول را می توان بهترین گزینه دانست چرا دسترسی به طبقات بالاتر به سختی و با استفاده از پله ها امکان پذیر می باشد.

 با در نظر گرفتن این مورد بهترین طبقه آپارتمان را می توان طبقه اول دانست، چرا که براحتی در دسترس بوده و در موارد احتمالی تعداد پله کمتری را بایستی طی کنیم.

 

چشم انداز و نور گیری خانه

این دو مورد در طبقات ابتدایی آپارتمان قابل توجه نمی باشد، بطوری که این طبقات از چشم انداز خاصی بهره نبرده و تنها شاهد عبور مرورها در خیابان و یا کوچه خواهند بود و در صورت همجواری با ساختمان های بلند، نور گیری آنها نیز بسیار تحت تاثیر قرار گرفته و کم خواهد بود، که این دو مورد، جزو نکات منفی و معایب طبقات ابتدایی به شمار می رود. در مقابل در طبقات بالایی برج ها علاوه بر امکان نورگیری مطلوب خانه، چشم انداز بهتری را شاهد هستیم بطوری که علاوه بر چشم انداز های شهری، در صورت وجود فضای سبز و یا بوستانی در آن نزدکی بسیار بر این برتری طبقات بالا افزوده خواهد شد که نکته ای قابل توجه و پر طرفدار برای ساکنین می باشد.

 

امنیت

به لحاظ امنیت واحد های یک آپارتمان طبقات بالا از امنیت بیشتری برخوردار می باشند چرا که علاوه بر رفت و آمد کمتر در این طبقات حمل وسایل نیز سخت تر انجام می گیرد در نتیجه می توان با اطمینان بیشتری روی طبقات بالایی اپارتمان ها حساب کرد.

فشار آب

فشار آب در طبقات بالایی آپارتمان ها به سبب افزایش ارتفاع بطور محسوسی کاهش می بابد که نکته ای منفی برای طبقات بالاتر برج ها و آپارتمان ها می باشد. هر چند که این موضوع با استفاده از تدابیری از جمله پمپ و منبع آب قابل بهبود می باشد اما در نهایت شاهد کاهش فشار آب در طبقات بالا هستیم که هر چه طبقه بالاتر باشد، این مورد بیشتر دیده می شود.

دوری از سر و صدا

در کنار مزیتی که برای طبقه اول بیان شد نکته ی منفی این طبقه، نزدیکی به پارکینگ، درب ورود و خروج ساکنین، حیاط، خیابان و رفت و آمد ماشین ها و سروصدای حاصل از آنها می باشد که می تواند آرامش ساکنین در این طبقات را مختل کرده و موجب مزاحمت آنها شود. لذا به سبب این سروصداها طبقات بالاتر آپارتمان در مقایسه با طبقه اول گزینه های مناسب تری خواهند بود. اما از طرف دیگر این باید به این نکته نیز توجه داشت که طبقات بالاتر به سبب ایجاد مزاحمت برای طبقات زیرین دارای نکته منفی دیگری هستند که برای طبقه اول مشاهده نمی شود. این مورد درصورت داشتن کودک بسیار مهم و حساس تر خواهد بود چرا که موجب افزایش تنش ها در برخورد با همسایگان خواهد شد.

 

سرما و گرما

سرما و گرما در طبقات اول و آخر آپارتمان ها اهمیت پیدا می کند چرا که طبقه اول به سبب نبود طبقه ای مسکونی در زیر آن، سرمای زیادی را متحمل می شود و طبقه آخر به سبب تماس سقف با هوا و تابش خورشید گرمای بیشتری را متحمل می شود، که هر دوی این موارد نکته ای منفی می باشد چرا که طبقه اول در زمستان و طبقه آخر در تابستان هزینه زیادی را صرف سرمایش و گرمایش خواهند کرد 

علاوه بر تمامی موارد ذکر شده می توان ترس از ارتفاع، قیمت خرید و فروش و یا رهن و اجاره، ایمنی در برابر حوادث غیر مترقبه، نفوذ آب و رطوبت به داخل سقف را نیز ذکر کرد که در طبقات اول و آخر شدت می یابد،در نهایت بر طبق گفته های بالا در تمامی طبقات آپارتمان نکات مثبت و منفی هر دو دیده می شود که در نهایت، افراد بر اساس اولویت های فردی و شرایط زندگی خانوادگی و شخصی خود بایستی تصمیم بگیرند. اما در مجموع می توان طبقات میانی آپارتمان را مناسب تر از ابتدا و یا انتها دانست چرا که حدودی از معایب و مزایای ذکر شده را با هم داشته و هیچ کدام از آنها به شدت طبقات اول و یا آخر نمی باشد. اما نمی توان طبقات اول و یا آخر را بطور قطع رد کرد چرا که برخی از مزایا برای بعضی افراد بسیار حائز اهمیت می باشد و این طبقات گزینه های مناسبی برای آنها خواهد بود

امکانات رفاهی و تفریحی منطقه 22

منطقه 22

منطقه 22 که در شمال غرب تهران قرار دارد امید مدیران برای توسعه شهری و ایجاد منطقه ای مطابق با الگوهای نوین شهرسازی می باشد. این منطقه که بزرگترین و جدیدترین قطعه پایتخت می باشد به عنوان قطب گردشگری تهران شناخته شده و با ظرفیت بالایی که دارد از چشم انداز روشنی برخوردار می باشد. منطقه 22 طی چندسال گذشته شاهد سرمای گذاری های بسیاری در بخش های مختلف می باشد. بطوری که برخی از اماکن رفاهی ایجاد شده در این منطقه، در خاورمیانه و کلاس جهانی مطرح شده و بسیار مورد توجه می باشند.

جاذبه های منطقه22

هر منطقه ای برای پیشرفت و ماندگاری نیاز به هویت و بافت مشخصی شامل مراکز تفریحی، تجاری، آموزشی، فرهنگی و درمانی می باشد. منطقه 22 با توجه به رویکرد مدیران در این منطقه و موقعیت مکانی مناسب آن از پتانسیل بسیار بالایی برخوردار می باشد و از مراکز بسیاری بهره می برد که هر کدام به نوبه خود دارای جایگاه ویژه ای در منطقه و همچنین فراتر از منطقه می باشد. از جمله این مراکز می توان به موارد زیر اشاره کرد:

دریاچه چیتگر(خلیج فارس)

دریاچه مصنوعی چیتگر با مساحت 130 هکتار، در شمال پارک جنگلی چیتگر قرار گرفته و علاوه بر این دارای 120 هکتار مجموعه تفریحی و تجاری در پهنه خشکی می باشد. بطور دقیق تر این مجموعه طوری در منطقه جایگیری کرده است که جنوب دریاچه آزاد راه تهران–کرج، شمال آن بزرگراه همت، شرق آن بزرگراه آزادگان و  غرب دریاچه بافت مسکونی منطقه ۲۲ شهرداری تهران قرار دارد. دریاچه چیتگر یکی از بهترین و پرطرفدارترین جاذبه های منطقه می باشد بطوری که گردشگران داخلی و خارجی بسیاری را به خود جلب کرده است و در کنار فضای سبز مناسب، موجب تلطیف و افزایش کیفیت هوای منطقه شده است.

 

 

مجتمع بزرگ ایران مال

مجتمع تجاری ایران مال که در مجاورت دریاچه چیتگر و همچنین در نزدیکی بزرگراه های همت و آزادگان قرار دارد یکی از پنج مال برتر جهان است و شامل قسمت های متفاوتی با کاربری های مختلف می باشد بطوری که در این مجموعه بزرگ شاهد قسمت های زیر هستیم:

• تجاری(هایپراستار، جواهرات و زیورآلات، کفش و محصولات چرمی، لوازم خانگی و الکترونیکی، دکوراسیون، زیبایی و آرایشی، فرهنگی و تفریحی، پوشاک و البسه ورزشی)
• شهربازی سرپوشیده
• مجموعه سینمایی
• مجموعه های ورزشی
• مسجد جامع و قطب مذهبی
• کتابخانه جندی شاپور
• باغ ایرانی
• باغ دیدار و آبشار های زیبا
• تالار آیینه
• نمایشگاه آثار هنری
• شربت خانه بزرگ و زیبا
• نمایشگاه تخصصی خودرو
• هتل بین المللی

اماکن شاخص منطقه 22

منطقه 22 تهران به لحاظ امکانات و اماکن رفاهی شرایط خوبی را دارا بوده و همچنان نیز در حال پیشرفت می باشد که از جمله این مراکز که به گونه ای هویت منطقه را شکل می دهند می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مجتمع بزرگ ایران مال(بزرگترین مرکز خرید خاورمیانه)
• پارک جنگلی چیتگر
• مجموعه ورزشی آزادی(استادیوم ورزشی آزادی، دریاچه آزادی، هتل المپیک، آکادمی فوتبال)
• پارک جنگلی خرگوش دره
• دریاچه چیتگر
• آبشار تهران
• مجتمع تجاری زرمال
• بوستان جوانمردان ایران
• باغ ملی گیاه‌شناسی
• بیمارستان تریتا
• هتل لکسون
• شهربازی هزار و یک شهر  
• پارک جنگلی لتمال کن
• پارک جنگلی وردآورد
• بنیاد علمی بین‌المللی علوم مغز و اعصاب ایران(با همکاری پروفسور سمیعی)

 

 

مراکز آموزشی و فرهنگی منطقه 22

علاوه بر مراکز تفریحی، مراکز علمی و فرهنگی نیز نقش بسیار موثری در پیشرفت مناطق مختلف داشته و موجب جذب و ماندگاری جمعیت در آن منطقه می شود. از جمله مراکز آموزشی و فرهنگی منطقه 22 می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• پژوهشگاه صنعت نفت
• پژوهشگاه ژنتیک
• دانشکده علوم انتظامی
• پژوهشگاه پلیمر و پتروشیمی 
• مدارس دخترانه و پسرانه

خرید زمین بهتر است یا آپارتمان؟

سرمایه گذاری در بازار مسکن

بازار مسکن یکی از پرطرفدارترین بازار های خرید و فروش در ایران می باشد که علاوه بر رفع یکی از اساسی ترین نیاز های مردم بخشی عظیمی از سرمایه آنها را نیز در خورد جای داده است. سرمایه گذاری در بخش مسکن نیاز به سرمایه اولیه بالایی دارد که همین امر نیاز به به آموزش و آگاهی از اخبار روز در این زمینه و همچنین راهنمایی گرفتن از مشاوران مربوطه را بالا می برد تا بتوان بسته به سرمایه و اولویت های فردی، در بهترین موقعیت و بهترین مکان، بهترین تصمیم را اتخاذ کرد.

بازار مسکن شامل معاملات بسیاری( خرید و فروش، رهن و اجاره، پیش فروش مسکونی، پیش فروش تجاری و اداری) می باشد که هر کدام شرایط مربوط به خود را دارا می باشد اما زمانی که قصد سرمایه گذاری در این بازار را داریم گزینه هایی که می توان به آنها فک کرد شامل مواردی از جمله خرید زمین، آپارتمان، واحد های تجاری و... می باشد. در این میان بیش از دیگر موارد شاهد معامله زمین و آپارتمان هستیم که در ادامه به بررسی و مقایسه این دو مورد خواهیم پرداخت.

نکات مربوط به سرمایه گذاری در بازار مسکن

اولین نکته ای که در زمان خرید مسکن باید به آن توجه داشت توانایی پرداخت هزینه های مربوط به آن می باشد. بطوری که بخش زیادی از مبلغ مربوطه را بصورت نقد در دست داشته و برای بخش اندکی روی اقساط وام های مربوطه حساب کرده باشید تا با قرض و بدهی وارد این بازار نشوید. چرا که در این صورت علاوه بر فشار روانی احتمال فشار هزینه های زندگی بالا خواهد رفت.

در این میان داشتن شرایط اولیه و رعایت نکات زیر به شما کمک خواهد کرد تا از مشکلات احتمالی جلوگیری کنید:

• برای ورود به این بازار پول نقد داشته باشید
• هزینه های جانبی را نیز در زمان خرید در نظر بگیرید
• پیش از اقدام به خرید زمین یا آپارتمان ابتدا تحقیق و بررسی کنید تا اطلاعات کافی از این بازار داشته باشید
• با صبر و حوصله شرایط بازار را بررسی و در زمان مناسب اقدام به خرید کنید
• موقعیت ملک و زمین را بررسی کنید
• در مورد طرح های عمرانی که از طرف شهرداری احتمال انجام  آن می رود، تحقیق کنید
• آینده نگری داشته باشید و رشد منطقه را در نظر بگیرید
• به سهولت فروش ملک و یا اجاره دادن آن به سبب داشتن امکاناتی از جمله آسانسور، انباری، تراس و نورگیری آن توجه کنید
• به قدمت ساختمان و طراحی آن توجه کنید
• از خرید املاک مورد دار(موقوفی، وکالتی، بدون سند) خودداری کنید

با رعایت نکات ذکر شده می توان با اطمینان بیشتری به این بازار قدم گذاشت و در نتیجه سود بیشتری را دریافت کرد. در این باید به مورد دیگری نیز توجه کرد که خرید زمین بهتر است یا آپارتمان؟ یا به عبارتی سرمایه گذاری روی کدام مورد به سود بیشتری ختم می شود؟

 

خرید زمین بهتر است یا آپارتمان؟

بررسی این موضوع که خرید زمین بهتر است یا آپارتمان نیاز به بررسی جوانب مختلف این موضوع دارد که از جمله آن می توان به شرایط مالی و بودجه فرد، موقعیت مکانی، نوع خانه و یا زمین اشاره کرد. خریدار و یا سرمایه گذار اگر با قصد داشتن سرپناه و همچنین سرمایه گذاری وارد این بازار شود تکلیف معلوم بوده و حتما سراغ گزینه های مربوط به خرید خانه خواهد رفت اما اگر در این میان تنها قصد سرمایه گذاری داشته باشد و با هدف افزایش سرمایه وارد بازار مسکن شود باید موارد بیشتری را بررسی کرد تا به نتیجه مطلوب رسید. 

 در سالهای گذشته شاهد رشد قیمت زمین و خانه هر دو بوده ایم اما رشد زمین در مقایسه با خانه از شرایط بهتری برخوردار بوده و رشد بالاتری را تجربه کرده است و حتی بسیاری از کارشناسان معتقد اند که رشد قیمت خانه ها، که در این چندساله شاهد آن بوده ایم از رشد قیمت زمین نشات گرفته و به موجب آن افزایش داشته است. لذا اگر با این دید تصمیم به خرید داشته باشیم می بینیم که زمین گزینه مناسب تری می باشد اما نکته دیگری که باید به آن توجه داشت تغییر نوع نگرش مردم نسبت به خانه و سکونت در آن می باشد. از آنجایی که در حال حاضر تمایل مردم به سکونت در مرکز شهر و آپارتمان نشینی بیشتر شده است، که این خود از شرایط زندگی امروزی و اوضاع اقتصادی نشات می گیرد، تمایل به خرید خانه بیشتر شده و با بالا رفتن تقاضا در این بخش، شاهد تاثیر این موضوع بر الگوی رشد قیمت خانه و زمین نیز هستیم و این موضوع به سود خانه و جلب سرمایه ها به سمت آن پیش می رود. با این حال آپارتمان ها بسته به موقعیت مکانی، طراحی و نوع معماری، امکانات و دسترسی ها ازین تغییر قیمت سهم می برند و هرچه موارد گفته شده از ایده آل های مردم برای زندگی فاصله داشته باشد این افزایش قیمت کمتر خواهد بود. علاوه بر این آپارتمان هایی که در برج های بلند با تعداد واحد زیاد قرار دارند نیز رشد چندانی نخواهد داشت چرا که از قدرالسهم کمتری بهره می برند.

اما نکته ای دیگر در مورد خرید خانه این است که با گذشت زمان عمر خانه بالا رفته و این امر تاثیری عکس بر قیمت آن دارد به عبارتی با گذشت زمان چون عمر خانه بالا می رود شاهد کاهش قیمت آن در مقایسه با زمین هستیم و با توجه به رکود در بازار مسکن نمی توان سود چندان رضایت بخشی را برای آن قائل شد که این نیز نکته ای قابل توجه می باشد که سرمایه گذاری بر روی خانه، برای مدت طولانی را رد کرده و در مقایسه با زمین مناسب نمی دانیم.

در این میان باید به این نکته نیز توجه کرد که اگر سرمایه شما به گونه ای است که توانایی ساخت و ساز را دارید و یا اگر علاوه بر این، خانه یا ملک دیگری داشته و قصد خرید مجدد دارید، زمین در مقایسه با خرید خانه پیشنهاد بهتری برای شما خواهد بود. اما در این میان باید در نظر گرفت که اگر در کوتاه مدت قصد فروش زمین خود را داشته باشید، در مقایسه با خانه خرید و فروش آن روند کند تری خواهد داشت و به عبارتی سخت تر از خانه و یا آپارتمان به فروش می رسد که این نکته ای منفی برای زمین می باشد اما در مجموع می توان سرمایه گذاری بر روی زمین را برای طولانی مدت مناسب دانست چرا که همیشه شاهد این افزایش قیمت و سود دهی با وجود رکود در بازار مسکن بوده و خواهیم بود.

تفاوت بین عرصه و اعیان در آپارتمان چیست؟

منظور از عرصه و اعیان چیست؟

مفهوم عرصه و اعیان برای تمامی املاک سند دار و سندهای ملکی با کاربری های متعدد از جمله مسکونی، تجاری، اداری و ... معنا پیدا می کند. بر اساس تعاریف مشخص شده منظور از عرصه زمینی است که ساختمان (ویلایی، مجتمع کم واحد، برج، مجتمع تجاری و...) بر روی آن احداث شده و منظور از اعیان همان ساختمان می باشد که بر روی عرصه بنا شده است یعنی تمامی واحد های احداث شده در یک برج یا آپارتمان جزو اعیان آن ملک به شمار می رود. پس بطور کلی عرصه را همان زمین و اعیان را ساختمان مربوطه می گویند.

عرصه و اعیان در املاک و زمین های موقوفی به صورت مجزا فروخته شده و بسته به نوع خرید مشخص می شوند اما در بسیاری از معاملات ملکی که به صورت شش دانگ انجام می شود عرصه و اعیان ملک هر دو بهمراه یکدیگر به فروش می رسند. بطوری که در املاک شخصی، که یک نفر صاحب تمامی ملک می باشد، عرصه و اعیان هر دو به یک شخص تعلق دارد اما در مجتمع ها و برج های امروزی مالکان، صاحب اعیان و بخشی از عرصه هستند.

چرا آشنایی با عرصه و اعیان اهمیت دارد؟

در زمان خرید و فروش املاک اعیان مربوطه ارائه می شود و خریدار و فروشنده شاید صحبتی از عرصه به میان نیاورند چرا که این موضوع در زمان خرید و فروش چندان تفاوتی ایجاد نمی کند اما چنانچه قصد تخریب و نوسازی ملک به میان رود این موضوع اهمیت بسیاری پیدا می کند چرا که هر یک از صاحبان اعیان یا همان واحد آپارتمانی مربوطه بسته به میزان قدرالسهم خود از عرصه بهره می برد. به عبارتی هرچه عرصه یا زمین یک ملک بیشتر باشد و تعداد واحد ها و یا اعیان کمتر باشد قدرالسهم هر یک از آنها بیشتر بوده و در نتیجه از ارزش بالاتری برخوردار می باشند. لذا در صورت مشخص بودن این موارد اختلافات و مشکلات ناشی از آن به مراتب کمتر شده و مشخص بودن قدرالسهم هر یک از واحدها(اعیان) و عنوان کردن آن در آگهی های فروش موجب تسریع روند معاملات می شود.

 

چگونگی تفکیک عرصه

تفکیک عرصه بر اساس تقاضای مالک و یا وکیل قانونی صورت گرفته و شامل مراحل زیر می باشد:

• تقاضای نقشه تفکیک پلاک از شهرداری توسط مالک و یا وکیل قانونی
• اخذ مدارک لازم توسط شهرداری
• آماده سازی نقشه مصوبه
• ارسال یک نسخه از این نقشه جهت تطبیق با ضوابط ومقررات ثبت و تنظیم به اداره ثبت اسناد و املاک
• تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده و محل ملک توسط نقشه بردار 
• صدور گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله نقشه بردار
• اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نماینده اداره ثبت اسناد و املاک
• طی مراحل اداری و پرداخت هزینه های مربوطه
• ارسال یک نسخه از نقشه مربوطه به دفتر اسناد رسمی و تحویل آن به مالک

چگونگی تفکیک اعیان

تفکیک اعیان با توجه به گواهی پایان کار مربوطه انجام شده و شامل مراحل زیر می باشد:

• تهیه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی
• ارائه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی به اداره ثبت اسناد و املاک
• ترسیم و مشخص کردن قسمت‌های مفروزی و قسمت های مشاعی ملک توسط نقشه بردار
• تهیه و تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نقشه بردار
• طی مراحل اداری و هزینه‌های مربوطه

عرصه و اعیان در زمین های موقوفی

در زمین های موقوفی مالک تنها صاحب اعیان ملک بوده و هیچ اختیاری بر عرصه ندارد و سند عرصه آن بصورت موقوفی و در اختیار سازمان اوقاف می باشد و بر اساس شرایط وقف از آن بهره برده می شود. مالکیت این زمین ها به گونه ای است که عرصه بصورت دائمی در اختیار سازمان اوقاف بوده و در صورت ساخت و ساز و فروش واحدهای مربوطه تنها اعیان این املاک به فروش خواهد رسید و خریدار تنها صاحب اعیان می باشد.

در این نوع زمین ها و املاک، بر خلاف بسیاری از اسناد ملکی، صاحب اعیان و عرصه با یکدیگر متفاوت می باشد. لذا در این نوع از املاک به سبب اینکه عرصه در مالکیت صاحب اعیان نمی باشد بایستی سالیانه مبلغی را به عنوان اجاره به سازمان اوقاف پرداخت نماید. این اجاره به صورت 99 ساله خواهد بود و پس آن با بررسی شرایط درباره اجاره مجدد این زمین ها تصمیم گیری خواهد شد. علاوه بر این  هرگونه خرید و فروش در این اراضی باید تحت نظارت سازمان اوقاف انجام شود.

برای سرمایه گذاری در منطقه 22 و انجام هر گونه مشاوره در زمینه خرید فروش و یا رهن و اجاره با گروه مسکن صدف در ارتباط باشید

نحوه انتخاب واحد در پروژه های پیشفروش-منطقه 22

نحوه انتخاب واحد در پروژه های پیشفروش مسکونی و تجاری،اداری

در کل موضوع انتخاب واحد در پروژه های پیشفروش در عین جذابیت و هیجانی که با روزهای نزدیک به تحویل پروژه همزمان می شود، به نوعی حساسیت برانگیز هم می باشد چرا که این ظن همیشگی وجود دارد که شاید دست اندرکاران در دفتر تعاونی واحدهای خوب و مرغوب را خیلی زودتر از بقیه بین خود و آشناهای خود تقسیم کنند.

در این مقاله قصد نگارنده بر این است که روند و چگونگی انتخاب واحد در پروژه های پیشفروش تجاری، اداری و مسکونی در تعاونی مسکن ها را تشریح نموده و عواملی را که بر روند انتخاب واحد تاثیر مستقیم دارند بررسی کند.

ابتدا باید بگویم اگر در میان گزینه های پیشنهادی تان پروژه ای وجود دارد که انتخاب طبقه در آن انجام شده است و شما طبقه و جهت واحدتان را می دانید و در مقابل گزینه دیگری است که انتخاب واحد در انتهای پروژه انجام می شود- و شما توان خرید هر کدام از این گزینه ها را دارید- بدون شک از پروژه ای که طبقه و جهت واحد مشخص است خرید کنید.

اما بسیاری از مخاطبان در پروژه های منطقه 22 ثبت نام کرده اند و منتظر مرحله انتخاب واحد هستند یا قصد خرید امتیاز یا سهام از این پروژه ها را دارند که در هر صورت موضوع انتخاب واحد دغدغه مشترک عده زیادی از آنها می باشد.

• واریزی نفر قبلی؛ اگر امتیاز از اول در اختیار خودتان بوده باشد که تکلیف روشن است. باید تا به اینجای کار تمام اقساط را بدون تاخیر پرداخت کرده باشید تا امتیاز منفی نداشته باشید اما اگر تازه در این مرحله قصد خرید یک امتیاز را دارید حتما باید واریزی های نفر قبلی تا به اینجای کار برای شما مهم باشد چرا که هر یک میلیون تومان در هر روز یک امتیاز مثبت یا منفی محسوب می شود بنابراین در این مرحله با شخص فروشنده به دفتر تعاونی مراجعه می کنید و دفترچه امتیاز مربوطه را از واحد مالی استعلام کرده و تسویه حساب آن را دریافت می کنید. بدیهی است در صورت داشتن هرگونه بدهی و جریمه دیرکرد تا روز نقل و انتقال به عهده فروشنده و از آن روز به بعد با خریدار می باشد.

 

• پرداخت بموقع اقساط؛ پس از اینکه یک امتیاز را خریداری کردیم و سابقه اش را پاک و تسویه کردیم بهتر است تا انتهای پروژه این خوشحسابی را ادامه دهیم و در صورت امکان حتی یک قسط از بقیه اعضا جلوتر باشیم که امتیاز مثبت ما همچنان رو به افزایش باشد تا آخر پروژه که اولویت بندی انجام شده و اعضا طبق اولویت های دریافتی واحدهای خود را انتخاب می کنند.

در مجموع سیستم اولویت بندی براساس خوشحسابی یک سیستم عادلانه و تشویقی است که اعضا هر چه زودتر و بهتر اقساط خود را پرداخت کنند. از آنجا که پروژه های تعاونی ساز با قسط اعضا ساخته می شوند و بالا می روند، بنابراین نظام صحیح قسط گیری می تواند ضامن بقا و شکل گیری هر چه سریتر آن پروژه می باشد.

برای سرمایه گذاری در منطقه 22 و انجام هر گونه مشاوره در زمینه خرید فروش و یا رهن و اجاره با گروه مسکن صدف در ارتباط باشید

 

قدرالسهم آپارتمان چیست؟

 

بازار مسکن شامل معاملات بسیاری از جمله خرید و فروش، رهن و اجاره، پیش فروش مسکونی و یا پیش فروش تجاری و اداری و ... می باشد که هر کدام از اینها دارای شرایط و نکات خاصی می باشد. به منظور جلوگیری از ضرر و زیان در زمان خرید و فروش ملک باید به نکات بسیاری توجه کرد که ندانستن آنها مشکلات بسیاری را بهمراه دارد. از جمله این نکات می توان به قدرالسهم آپارتمان و نحوه محاسبه آن اشاره کرد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

قدرالسهم چیست؟

قدرالسهم عبارتی است که برای آپارتمان ها مفهوم پیدا کرده و به سهم هر واحد آپارتمان از زمینی که روی آن بنا شده است گفته می شود و به عبارتی هر چه قدرالسهم واحد مورد نظر بیشتر باشد آن واحد سهم بیشتری از زمین مربوطه می برد لذا از ارزش بالاتری برخوردار می باشد. لذا در زمان خرید آپارتمان بایستی به این نکته توجه داشت چرا که در صورت تصمیم برای خراب کردن آپارتمان این موضوع اهمیت بسیاری پیدا می کند. لذا بایستی در زمان خرید روی آپارتمان هایی که زمین آنها وسعت بیشتری دارد سرمایه گذاری کرد چرا که میزان قدرالسهم بیشتری داشته و از ارزش بالاتری برخوردار می باشند. بطوری که این مزیت به عنوان یکی از برتری های ملک به حساب آمده و ارزش بالاتری را برای آن رقم می زند. به منظور درک بهتر موضوع می توان به مجتمع هایی که در زمین هایی با وسعت بالای 1000 و یا 2000 متر بنا شده اند اشاره کرد که به سبب وسعت بالای زمین از ارزش بالایی برخوردار می باشند.

باید توجه داشت که میزان قدرالسهم واحد های تجاری و مسکونی با یکدیگر متفاوت می باشد.

آیا بررسی قدرالسهم اهمیت دارد؟

از آنجا که ارزش ملک با افزایش قدرالسهم آن افزایش می یابد، بررسی و تعیین سهم آپارتمان از زمین مربوطه جزو ضروریات می باشد. چرا که در زمان تخریب و ساخت و ساز در آن مجموعه این موضوع اهمیت پیدا می کند. لذا مشخص نبودن آن می تواند مشکلاتی را برای صاحبان املاک ایجاد کند. از آنجایی در این رابطه قوانین مشخصی تدوین نشده، بایستی میزان قدرالسهم واحد های یک مجموعه بطور کامل تعیین شود و توافق های لازم برای زمان تخریب مشخص شده باشد تا بتوان از مشکلات احتمالی جلوگیری کرد.

از جهتی دیگر در زمان فروش ملک اگر قدرالسهم آن مشخص باشد به عنوان مزیتی برای آن به حساب آمده و در نتیجه راحت تر به فروش می رسد. این مورد در املاکی که دارای قدرالسهمی بیشتر از 100 متر هستند اهمیت بیشتری پیدا کرده و به عنوان مزیتی قابل توجه در آگهی ها ذکر می شود چرا که خریدار علاوه بر واحد مربوطه بخشی از زمین را نیز بدست می آورد لذا بسیار برای هر دو طرف بهتر است که میزان قدرالسهم واحد و یا ملک مورد نظر مشخص باشد.  

این موضوع در پروژه های مربوط به مشارکت در ساخت اهمیت بیشتری پیدا می کند و بایستی این موضوع را برای جلوگیری از مشکلات احتمالی جدی گرفت.

 

نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان

برای تعیین قدرالسهم آپارتمان ها بسته به تنوع تیپ واحد ها چند حالت را بایستی در نظر گرفت که در ادامه شرح خواهیم داد.

• اگر در مجتمع یا برج مربوطه تمامی واحدها دارای متراژی برابر باشند، مساحت زمین به میزان مساوی بین آنها تقسیم شده و در نتیجه میزان قدرالسهم همه واحد ها نیز با یکدیگر برابر خواهد بود. در این شرایط میزان قدرالسهم هر یک از واحد ها به روش زیر محاسبه می شود. به عنوان مثال اگر مجتمعی دارای زمینی به مساحت 500 مترمربع و 4 واحد مسکونی 250 متری باشد میزان قدرالسهم هریک از واحد ها به قرار زیر می باشد.

قدرالسهم واحد ها = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان

125متر = 4 ÷ 500 متر

• در حالت دیگر اگر متراژ واحد های مجتمع یا برج مربوطه با یکدیگر متفاوت باشد میزان سهمی که هر یک از واحد ها از زمین می برند نیز بایکدیگر متفاوت بوده و در نتیجه باید این تفاوت در قدرالسهم آنها لحاظ شود که در این حالت بایستی از روش زیر استفاده کرد. به عنوان مثال اگر مجتمعی دارای زمینی به مساحت 1000 مترمربع و 3 واحد 100متری و 2 واحد 250 متری باشد میزان قدرالسهم یک واحد 100 متری از این مجموعه به قرار زیر است:

قدرالسهم واحد مربوطه =  جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد مربوطه × متراژ کل ساختمان)

125 متر = {(3×100متر) + (2×250متر)} ÷ (100متر × 1000متر)

همانطور که عنوان شد بسته به میزان مساحت زمین و تعداد واحدهای یک برج یا مجتمع میزان قدرالسهم هر یک از واحد ها متفاوت بوده و هر چه مساحت زمین بیشتر و تعداد واحدها کمتر باشد قدرالسهم آنها نیز بیشتر خواهد بود و واحد مربوطه از ارزش بالاتری برخوردار می باشد.

قدرالسهم واحد های تجاری با استفاده از فرمول های ذکر شده محاسبه نمی شود.

تاثیر پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم

از جمله مواردی که در زمان تعیین میزان قدرالسهم برای مالکین و خریداران سوال ایجاد می کند تاثیر پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم است. در این مورد باید ذکر کرد این بخش های ساختمان در صورتی که در سند واحد مربوطه به عنوان بخشی از واحد به آنها اشاره شده باشد در محاسبه قدرالسهم نیز محاسبه می شوند در غیر این صورت در نظر گرفته نخواهند شد.

باید توجه داشت که ارزش این فضاهای غیر مسکونی در قیاس با فضاهای مسکونی ناچیز بوده و با ضریب یک دهم یا یک بیستم در نظر گرفته می شوند. لذا در محاسبات مربوط به قدرالسهم حتی اگر این فضاها در نظر گرفته شود میزان تاثیر آنها ناچیز خواهد بود.

 

برای سرمایه گذاری در منطقه 22 و انجام هر گونه مشاوره در زمینه خرید فروش و یا رهن و اجاره املاک منطقه 22 با گروه مسکن صدف در ارتباط باشید

چگونه باید شم اقتصادی خود را بالا برد؟

شم اقتصادی مجموعه از مهارت هایی است که به ما کمک میکند ثروتی مثبت و مستمر و مطمئن را ایجاد کنیم. صاحبان شم اقتصادی از هیچ پول میسازند و آنرا بکار می گیرد تا باز پول تولید کنند آنهایی که ثروتمند شدند حتما افراد باهوش و نخبه نبودند بلکه کسانی بودند که متفاوت فکر کرده اند . کسانی که شم اقتصادی دارند به این فکر می کنند که از صفر،پول بسازند .یعنی پول را از هیچ ساختن. ولی آدمهای معمولی به این فکر می کنند که برای پول کار کنند.و این یکی از باورهای اشتباه است.

اشخاص به دو گروه تقسیم می شوند:

• افراد ثروت آفرین

افراد ثروت افرین کسانی که ثروت های بزرگ و برندها را ایجاد میکنند.فکر نو دارند.تنها 9 درصد از اشخاص جامعه را شامل میشوند این اشخاص خصوصیات مانند جسارت و پشتکار و اراده و اعتمادبنفس و قابلیت ریسک پذیری و حس آینده نگری دارند

• افراد ثروت جو

اشخاص ثروت جو که 39 درصد جامعه را تشکیل میدهند . افراد پیرو، عجول، مقلد ،محافظ کارند و به دنبال حجم پول بالا هستند و در تولید پول مدیریتی ندارند .

حال به بررسی شم اقتصادی در املاک میپردازیم

به دنبال ملکی برای سرمایه گذاری باشید که اجاره 10ماهه ان بتواند تمام هزینه های اضافی ،شامل (پرداخت وام)پرداخت مالیات، بیمه و هزینه های بازسازی را پوشش دهد قانون معروف دیگر برای سرمایه گذاری در املاک قانون 2 درصد است .طبق این قاعده اجاره ماهیانه باید حداقل 2 درصد از کل قیمت خرید ملک باشد

شناسایی زمان مناسب برای سرمایه گذاری در املاک

شاخص dom خلاصه شده عبارت day on market است( یعنی چه مدت است که یک‌ملک برای فروش گذاشته شده است) در نتیجه اگر این شاخص در یک‌منطقه سقوط کند . نشانه رشد بازار قیمت در آن ناحیه است .از آنجا که این مورد قبل از افزایش قیمت رخ میدهد .نشانه این است که شما هنوز می توانید یک معامله خوب و سودآور روی املاک و مستغلات ان منطقه داشته باشد.

وجود مراکز خرید و بیمارستان در محل خرید ملک

فروشگاهها و سوپرمارکت ها در محله نشانه خوبی است. زیرا ماندگاری یک فروشگاه نشان از درآمد مناسب است و این درآمد از افراد محله که مستاجرهای اینده شما هستند تامین می شود . شما برای سرمایه گذارید نمی توانید فقط به اعداد نگاه کنید (شما باید به خوبی محله را ببینید ودرک کنید که در آن چه اتفاقی می افتد ،و به نوعی به این تفکر میگویند اینده نگری ) نزدیکی به ایستگاهای حمل و نقل عمومی هم یک مزیت ملک شما حساب می شود .منظور فقط نزدیکی به ایستگاه اتوبوس و مترو در شهرها نیست .در شهرهای کوچک و مناطق حومه شهر نیز این نکته اهمیت دارد البته با یک تفاوت دسترسی به بزرگراهها و جاده های شهر باید در نزدیکی ملک شما باشد اما نه خیلی نزدیک

برای سرمایه گذاری در منطقه 22 و انجام هر گونه مشاوره در زمینه خرید فروش و یا رهن و اجاره با گروه مسکن صدف در ارتباط باشید

چطور خانه خود را بهتر بفروشید یا اجاره دهید

 برای همه افراد جامعه پیش می آید که درگیر فروش خانه و مسائل مربوط به آن باشند. در این مواقع کمک گرفتن از افراد متخصص و حرفه ای در این امر نه تنها از بسیاری مشکلات احتمالی جلوگیری می کند بلکه در بسیاری از مواقع منفعتی را برای فروشنده و یا خریدار رقم می زند. در این میان به عنوان فروشنده ملک، می توان تدابیری اندیشید تا شرایط به سود ما باشد. لذا توجه به برخی نکات ساده موجب می شود که این روند بسیار بهتر و سریعتر انجام شود. با ما همراه باشید تا به شما بگوییم چطور خانه خود را بهتر بفروشید یا اجاره دهید.

با ایده های خلاقانه ظاهر خانه را بهتر کنید

ظاهر خانه اهمیت بسیاری در زمان فروش دارد و باید به آن توجه کرد. بطوری که ظاهر زیبا و پرانژی می تواند موجب جذب مشتری و رضایت او شود و در مقابل یکنواختی و بی روح بودن خانه در همان ابتدای کار در جهت عکس عمل کرده و مشتری را از دست خواهید داد. در این میان بهره گیری از برخی ترفند های ساده مانند استفاده از رنگ ها، کاغذ دیواری و همچنین نورپردازی ها سبب تغییرات بسیاری شده و لذا موجب انرژی بخشیدن به محیط و ظاهر خانه می شود. در نتیجه براحتی می توان به سمتی پیش رفت که خانه ای دلچسب تر ارائه کنیم.

به چیدمان و دکوراسیون خانه توجه کنید

شما برای زندگی در منزل خود، اختیار دارید هر گونه که تمایل داشتید چیدمان آنرا انتخاب کنید اما باید توجه داشته باشید که چیدمان ساده تر و منظم تر تاثیر بیشتری در جلب رضایت مشتری دارد و می تواند تاثیر مستقیمی در نظر وی بر روی خانه داشته باشد. لذا از شلوغی چیدمان در زمان بازدید مشتری بپرهیزید و حتی وسایلی را که موجب شلوغی چیدمان خانه شده است را جمع کنید.

بخش ورودی خانه، حیاط و باغچه یکی از مهمترین نقاطی است که باید به آن توجه داشت. این بخش از خانه را بایستی مرتب و با چیدمانی مناسب ارائه کرد تا در زمان ورود مشتری به خانه تاثیر خوبی در دید او داشته باشد. حیاط را تمیز کرده، کفش ها را مرتب کنید و از یک گلدان مناسب برای زیبا کردن این بخش از خانه استفاده کنید

با مشتری و یا خریدار برخوردی دوستانه داشته باشید

روابط اجتماعی در بسیاری از امور نقش تعیین کننده دارد و این موضوع در زمان ارائه کالا و یا خدمات به دیگران اهمیت بیشتری پیدا می کند چرا که شما باید توانایی ارتباط با خریدار را داشته و بتوانید کالای مورد نظر را به بهترین شکل به او ارائه دهید. در این زمان می توان به گونه ای تمایل مشتری به ادامه روند خرید را بالا برده و با برخوردی گرم اجازه آشنایی بیشتر به محیط و خانه را به او بدهیم.

لذا داشتن برخوردی گرم و دوستانه می تواند شما را به سمتی پیش ببرد که به هدف خود یعنی فروش و یا اجاره ملک نزدیک تر شوید.

خانه و امکانات آن را بطور کامل معرفی کنید

به منظور ارائه بهتر خانه و جلب نظر مشتری بایستی خودتان پیش از پرسیدن وی، تمامی امکانات و بخش های خانه را شرح داده و معرفی کنید. به عبارتی وجود و اهمیت امکانات خانه را برای مشتری توضیح دهید. از جمله این موارد می توان امکاناتی مانند نورگیر بودن خانه، کمد دیواری، انباری، کابینت ها، پکیج و سرامیک را نام برد که برای هر خانه ای مزیت به حساب آمده و می تواند نظر مساعد مشتری را جلب کند

معایب خانه را مخفی نکنید

در زمان فروش خانه و بازدید مشتری نیاز نیست معایب خانه بطور کامل شرح دهید اما آنها را پنهان نیز نکنید چون در نهایت با دیده شدن آنها مشکلاتی را ایجاد کرده و موجب سلب اعتماد مشتری می شود اما در عوض دیده شدن آنها موجب اعتماد آنها خواهد شد. بهرحال در صورتی که برخی ترک خوردگی ها و رنگ پریدگی ها قابلیت تعمیر دارند پیش از اقدام برای فروش آنها را رفع کنید چرا که با صرف هزینهای اندک، خانه شما در نگاه مشتری بهتر دیده خواهد شد.

 

به روشنایی خانه در زمان بازدید توجه کنید

یکی از اولین مواردی که در کنار ظاهر خانه به آن توجه می شود روشن و نورگیر بودن خانه می باشد. پس اگر جهت گیری خانه به گونه ای است که آفتاب گیر نمی باشد از چراغ ها برای روشنایی خانه کمک گرفته و نور کافی را برای آن تامین کنید و در عوض بر دیگر امکانات و مزایای خانه تاکید داشته باشید.

ویژگی های خوب و بد محله را نیز توضیح دهید

شنیدن شرح جزئیات مربوط به محله از زبان شما، می تواند باعث بالا بردن اعتماد مشتری به شما شود و در نتیجه در موارد دیگر می توانید تاثیر بیشتری بر وی بگذارید. لذا برای جلب اعتماد مشتری از مزایا و همچنین معایب محله اطلاعاتی کامل به او بدهید اما توجه داشته باشید که بر نکات مثبت تاکید بیشتری داشته و آنها را پراهمیت تر جلوه دهید. از جمله این موارد می توان وجود بوستان ها، بیمارستان، بازارچه ها و مغازه های محله، مدارس، مسجد و پمپ بنزین را نام برد که جزو امکانات رفاهی و تفریحی محله به حساب آمده و هر کدام برای رفع مایحتاج روزانه و زندگی راحت تر لازم می باشند. 

 

برای حضور بازدید کنندگان آماده باشید

از پذیرفتن بازدید‌کنندگان بدون هماهنگی قبلی پرهیز کنید و با توجه به نکات گفته شده و اهمیت پاکیزگی منزل سعی کنید برای حضور بازدیدکنندگان آماده بوده و خانه مرتب و تمیز باشد. اما در صورت نا مرتب بودن منزل و رعایت نکردن نکات ذکر شده زمان بازدید را تغییر داده و از پذیرفتن آنها خودداری کنید

قیمت منصفانه ای را برای خانه در نظر بگیرید

پیش از اقدام برای فروش خانه، از افراد حرفه ای در امر مسکن کمک گرفته و با توجه به موقعیت و امکانات خانه خود نرخی را برای آن تعیین کنید و از بالابردن قیمت، خارج از آن محدوده مشخص شده خودداری کنید چرا که گرانی های بی مورد موجب از دست رفتن مشتری و زمان شما می شود. لذا با توجه به ارزش خانه خود نرخ مشخصی را به خریدار و یا مستاجر اعلام کنید چرا که این موضوع سبب می شود تا خریداران واقعی به شما مراجعه کنند و سریعتر می توانید مشتری مورد نظر خود را پیدا کنید.