بیمه مسکن

بیمه مسکن و ضرورت آن

همانطور که برای خودرو و دیگر وسایل زندگی احتمال حوادث گوناگون و اتفاقات ناگهانی مانند آتش سوزی، زلزله و... وجود دارد، برای منازل مسکونی نیز می توان چنین حوادثی را پیش بینی کرد. با این تفاوت که در منازل مسکونی مبالغ بالاتری از سرمایه افراد تحت تاثیر قرارگرفته و در نتیجه خسارت بیشتری به آنها وارد می شود. به همین سبب آینده نگری در این زمینه می تواند بسیار در زمان لازم کمک کننده باشد. بیمه منازل برای همین مواقع و با هدف تامین خسارات در زمان حوادث مشغول به کار بوده و به عنوان یکی از گزینه های موجود می توان آنها را بررسی کرد تا در زمان لازم بتوان از مزایای آنها بهره گرفت.

انواع بیمه مسکن

بیمه مسکن و به عبارتی بیمه منازل مسکونی، بسته به نوع حادثه پیش آمده متفاوت بوده و شرایط مخصوص به خود را دارند که در ادامه به شرح آنها خواهیم پرداخت. اما درهمه انواع بیمه ها مبلغی از افراد به عنوان حق بیمه دریافت شده و در مقابل بیمه گر متعهد به پرداخت خسارت در زمان حادثه به فرد بیمه گذار می شود.

بیمه آتش سوزی

بیمه آتش سوزی اصلی ترین بیمه برای منازل مسکونی به حساب آمده و حق بیمه مربوط به آن، با توجه به ارزش اثاثیه منزل و همچنین بر اساس هزینه مورد نیاز برای تعمیر بخش های آسیب دیده منزل تعیین می شود.

 

 

بیمه آتش سوزی همانطور که مشخص است خسارات ناشی از آتش سوزی منازل مسکونی را تامین کرده و برای این هدف در نظر گرفته می شود. بیمه آتش سوزی به تنهایی مشمول حوادثی است که به موجب آنها احتمال آتش سوزی می رود که از جمله آنها می توان به صاعقه، انفجار و خود آتش سوزی اشاره کرد. اما در بیمه آتش سوزی شاهد زیرمجموعه ای تکمیلی از حوادث برای این نوع از بیمه هستیم. بطوری که در زمان بیمه کردن خانه بسته به اینکه شرکت بیمه چه موارد تکیمیلی را در نظر گرفته است می توان برخی و یا همه آن زیر مجموعه را به عنوان بخش تکمیلی بیمه آتش سوزی انتخاب و به بیمه اصلی اضافه کرد. لازم به ذکر است که هر کدام از موارد تکمیلی، در صورت ارائه شرکت بیمه کننده قابل انتخاب بوده و برای هر کدام از آنها بایستی حق بیمه ای جداگانه پرداخت شود.

از جمله موارد تکمیلی بیمه آتش سوزی که عنوان شد می توان به موارد زیر اشاره کرد:

زلزله، آتش‌فشان، سیل و طغیان آب رودخانه ها، طوفان و تندباد، ترکیدن لوله آب، سقوط هواپیما، هزینه پاک‌سازی و برداشت ضایعات، شکستن شیشه، سرقت، نشت دستگاه آب افشان، خرابی در اثر ضایعات ناشی از آب باران و برف، ریزش سقف ناشی از سنگینی برف، ریزش، رانش و فروکش کردن زمین، ریزش کوه و سقوط بهمن از ارتفاعات، مسئولیت خسارت ناشی از انفجار و آتش‌سوزی واردشده به همسایگان، برخورد اجسام خارجی به ساختمان

بیمه زلزله

بیمه زلزله یکی از مواردی است در زمان بیمه کردن خانه بیشتر از دیگر موارد برای آن برنامه ریزی می کنیم. چرا که گسل های موجود در خاک ایران و اطراف آن، کشور را در منطقه ای حادثه خیز از نظر زلزله قرار داده و در نتیجه شاهد زلزله های زیادی در آن هستیم. لذا یکی از محتمل ترین حوادثی که موجب وارد شدن خسارت به منازل مسکونی و دیگر ساختمان ها می شود زلزله است. 

 

 

برای این منظور و برای تامین خسارات ناشی از زلزله بایستی در ابتدا بیمه آتش سوزی را برای منزل خود فعال و بیمه زلزله را به عنوان بخش تکمیلی به آن اضافه کنید. همانطور که در بالا اشاره شد بیمه آتش سوزی اصلی ترین بیمه برای منازل مسکونی بوده و بیمه زلزله به عنوان یکی از زیرشاخه ها و موارد تکمیلی آن به شمار می رود، که توسط شرکت های بیمه ارائه و توسط افراد انتخاب می شود.

در این نوع از بیمه علاوه بر اصل بنای ساختمان، می توان اثایه آن را نیز تحت پوشش قرار داد. برای این هدف، ابتدا ارزش اثاثیه منزل برآورد شده و با پرداخت حق بیمه مربوطه تحت پوشش بیمه مورد نظر قرار می گیرد. اما باید توجه داشت که این نوع بیمه شامل خسارات جانی نمی شود.

بیمه سیل

بیمه سیل نیز یکی دیگر از موارد تکمیلی بیمه آتش سوزی می باشد. به عبارتی برای داشتن بیمه سیل و در نظر گرفتن آن برای منازل بایستی ابتدای امر بیمه آتش سوزی را به عنوان بیمه اصلی فعال کرده و سپس بیمه سیل را به عنوان بیمه تکمیلی، به آن افزود. بیمه سیل نیز همانطور که مشخص می باشد برای تامین خسارات ناشی از سیل برای منازل مسکونی در نظر گرفته می شود و مانند دیگر موارد می تواند اصل بنا و اثاثیه منزل را شامل شود.

این نوع بیمه برای ساختمان ها و منازل مسکونی اطراف رودخانه ها و یا شهر های ساحلی از اهمیت بیشتری برخوردار می باشد چرا که در این مناطق احتمال سیل و خطرات ناشی از آن افزایش یافته و باید مورد توجه قرار گیرد.

 

 

بیمه سرقت

بیمه سرقت با هدف تامین خسارات وارده به ساختمان و دارایی افراد مورد استفاده قرار گرفته و یکی از زیرشاخه های بیمه آتش سوزی است. به این معنی که شما ابتدا بایستی منزل مسکونی موررد نظر را تحت پوشش بیمه آتش سوزی قرار داده و بیمه سرقت را به عنوان بیمه تکمیلی آن وارد کنید و بر اساس آن حق بیمه تعیین شده را پرداخت کنید. حق بیمه سرقت بر اساس اموال مورد بیمه و ارزش آنها تعیین می شود و براساس آن در زمان لازم بسته به خسارت وارد شده مبالغی از سمت بیمه گر به فرد بیمه گذار پرداخت می شود.

بیمه سرقت تنها در صورتی قابل پرداخت است که فرد سارق با شکستن حرز و با گذشتن از موانعی وارد ساختمان شده باشد. در این صورت سرقت صورت گرفته مشمول پرداخت خسارت نخواهد بود. با توجه به تعریف حرز و شکستن آن، بیمه سرقت، برای موارد زیر قابل پرداخت خواهد بود:

• شکستن‌ و یا سوراخ کردن موانع موجود مانند در، پنجره‌، سقف و دیوار ساختمان
• گذشتن از موانع از طریق طناب و یا نردبان
• ورود مخفیانه به‌ محل‌ مورد بیمه‌
• گذشتن از موانع و بالا رفتن از دیوارها و حصارها موجود
• ورود به محل مورد بیمه‌ به وسیله‌ کلید‌های تقلبی و یا هر وسیله دیگر
• ورود به خانه مورد نظر با استفاده از سرقت کلید ها
• ورود به خانه در شب

 

باید توجه داشت که وجوه نقد، ارز، سفته، اوراق بهادار، طلا و جواهرات ارزشمند، اشیاء عتیقه، آثار هنری و فرش های ارزشمند و مواردی از این قبیل در صورت سرقت شامل بیمه نخواهد بود. علاوه بر این اگر سرقت انجام شده در صورت سهل انگاری افراد و یا اشتباهات فردی رخ داده باشد و یا افراد بیمه گذار با سارقین تبانی کرده باشند، پرداخت خسارت از سوی بیمه گر امکان پذیر نخواهد بود.

نکات تکمیلی پیرامون بیمه منازل مسکونی

• بیمه آتش سوزی به عنوان اصلی ترین بیمه منازل مسکونی بوده و بیمه های دیگر زیرشاخه های آن محسوب می شوند.
• در زمان بستن قرارداد بیمه به موارد تحت پوشش و مبالغ باز پرداخت آنها توجه کنید و فرم های مربوطه را به طور کامل مطالعه نمایید.
• در زمان بیمه مسکن توجه داشته باشید که ارزش ملک و اثاثیه را در فرم های مربوطه درست و دقیق وارد کنید چرا که در زمان پرداخت خسارت، مبالغ مربوطه بر اساس فرم ها و ارزش دارایی بیمه شده پرداخت خواهد شد.
• بیمه منازل مسکونی مدت زمانی را تحت عنوان زمان انتظار دارند. به این معنی که از زمان قرارداد بیمه تا زمان استفاده از آن، به عنوان مثال بایستی مدت 6 ماه گذشته باشد تا امکان پرداخت خسارت وجود داشته باشد.
• برای افرادی که مستاجر هستند استفاده از بیمه سرقت امکان پذیر است.

اصطلاحات رایج بازار مسکن

اگر در بازار مسکن تاکنون فعالیتی داشته اید حتما با اصطلاحاتی که نشنیده اید روبرو شده اید. آشنایی با این اصطلاحات برای انجام معاملات ملکی و یا انجام ساخت وساز می تواند بسیار به شما کمک کند. لذا برای آشنایی با اصطلاحات رایج بازار مسکن مقاله زیر را مطالعه کنید.

اظهارنامه

زمانی که افراد تقاضایی قانونی دارند و برای پیکیری آن اقدام می کنند برای انجام روال قانونی تقاضای مورد نظر توسط قانون و ماموران آن، بایستی ابتدا تقاضای شخص به صورت مکتوب تنظیم شود که این متن مکتوب که حاوی مشخصات فرد، تقاضای وی و تاریخ درخواست آن می باشد را اظهارنامه گویند. تنظیم اظهارنامه برای هرگونه پیگیری قانونی مشکلات پیش آمده بین خریدار و فروشنده و یا مالک و مستاجر لازم و ضروری است. پس از تنظیم اظهارنامه در مراجع قانونی ماموران مربوطه تقاضای فرد شاکی را  به طرف دیگر گزارش می دهند تا برای رسیدگی به موضوع، به مرجع مربوطه مراجعه کند

مجهول المالک

اگر ملکی در زمان ثبت و نصب پلاک ها به نام شخص خاصی معرفی شود اما برای انجام مراحل ثبت قانونی آن، مالک مربوطه و یا نماینده وی به مراجع ذیربط مراجعه نکرده باشند ملک مورد نظر را مجهول المالک می گویند. 

 

 

مشاع

این اصطلاح به معنی مشترک بودن می باشد و عبارت آن، برای املاک و یا قسمت هایی از آنها استفاده می شود که بین چند نفر به عنوان مالک، مشترک است.

به عنوان مثال در آپارتمان ها پله ها، راهرو، آسانسور، پشت بام و ... بین تمامی مالکان مشترک می باشد که به آنها مشاعات ساختمان گفته می شود. از طرفی هم برخی املاک به گونه ای هستند که دارای چند مالک به صورت همزمان بوده اما سهم هریک از آنها مشخص نیست که به این گونه املاک، ملک مشاع گفته می شود.

افراز

در املاک مشاع همانطور که ذکر شد شاهد تملک چندین مالک بطور همزمان بر ملک مربوطه هستیم. حال در این میان اکر یکی از مالکین قصد جدا کردن سهم خود را داشته باشد بایستی به مراجع قانونی مراجعه کرده و مراحل مربوط به افراز ملک را طی کند. پس از جدا شدن سهم فرد مورد نظر ملک مربوطه به صورت مفروز است. 

در مجموع به املاکی که ابتدا به صورت مشاع بوده، سپس تقسیم شده و دیگر بین چند مالک مشترک نمی باشد، ملک مفروز گفته می شود و به عمل تقسیم کردن آن افراز می گویند.

گواهی پایان کار 

این گواهی که در پایان عملیات اجرایی ساختمان، از سوی شهرداری برای املاک صادر می شود، به معنی تایید ساختمان مورد نظر از نظر فنی و رعایت اصول قانونی می باشد. گواهی پایان کار یکی از الزامات املاک برای دریافت سند ملک می باشد. به عبارتی زمانی که ملکی گواهی پایان کار دریافت می کند به این معنی است که ملک مربوطه بصورت قانونی و استاندارد ساخته شده و همچنین فاقد تخلف ساختمانی است. علاوه بر این نشان دهنده این است که عوارض ملک تسویه شده و ملک مربوطه اجازه دریافت سند دارد.

تصرف عدوانی

تصرف غیر قانونی و به زور املاک و یا هر نوع دارایی دیگر، از مالک مربوطه و یا کسی که نسبت به آن حقی دارد، تصرف عدوانی گفته می شود.

 

 

تفکیک املاک 

تقسیم املاک بزرگ به بخش های کوچکتر را تفکیک املاک گویند و در بسیاری از مواقع اینگونه املاک، تحت تملک چندین مالک بوده و از نظر قانونی برای انجام تفکیک ملک مربوطه رضایت همه مالکان لازم و ضروری می باشد. 

سرقفلی

این عبارت مربوط به واحد های تجاری بوده و به عنوان شهرت و اعتبار یک ملک برای تجارتی خاص در نظر گرفته می شود. سرقفلی یک مغازه یا حق کسب و پیشه، به مبلغی گفته می شود که مستأجر در ابتدای کار و اجاره ملک مورد نظر، به مالک پرداخت می کند. این مبلغ در قالب یک قرارداد توافقی می باشد و بر اساس آن، قرارداد اجاره بطور خودکار تمدید می شود و مالک نمی تواند جهت تخلیه ملک اقدام کند.

 

عرصه و اعیان

منظور از عرصه ملک، زمینی است که ساختمان(ویلایی، مجتمع کم واحد، برج، مجتمع تجاری و...) مربوطه بر روی آن قرارگرفته و به عبارتی روی آن بنا شده است. 

منظور از اعیان نیز ساختمان احداث شده بر روی عرصه است و بطور کلی تمامی واحد های احداث شده در یک برج یا آپارتمان را اعیان آن ملک گویند.

قوانین آپارتمان نشینی: پارکینگ

پارکینگ مشاع

با توجه به مفهوم کلمه مشاع، که به معنی اشتراک و مشترک بودن است، منظور از پارکینگ مشاع، پارکینگ مشترک بین تمامی ساکنین و مالکین ساختمان می باشد. این نوع از مالکیت به گونه ای است که تمامی مالکین در آن سهیم بوده و تحت تملک خصوصی یک نفر نمی باشد. لذا هیچ یک از مالکین حق انجام تغییری در بخش های مشاع بدون رضایت دیگر مالکان را ندارد.

پارکینگ اختصاصی

این نوع از مالکیت بر خلاف بخش های مشاع ساختمان تحت تملک یک شخص خاص بوده و بطور اختصاصی متعلق به وی می باشد. این نوع از مالکیت در اسناد ملکی ذکر شده و تنها مالک مربوطه حق استفاده و دخل و تصرف در آن بخش یا فضا را دارد. بر طبق گفته های ذکر شده پارکینگ اختصاصی، بخش مشخصی از پارکینگ ساختمان می باشد که متعلق به یک شخص خاص بوده و به عبارتی جزئی از واحد آپارتمانی وی می باشد. با توجه به خصوصی بودن این نوع از پارکینگ ها دیگر ساکنین اجازه استفاده از آن را نداشته و نمی توانند وسیله نقلیه خود را در آن قسمت پارک کنند.

 

 

تقسیم بندی پارکینگ ساختمان

اگر در ساختمان و یا آپارتمانی تقسیم بندی پارکینگ مشخص نباشد و به عبارتی پارکینگ مربوطه به صورت مشاع تحت اختیار تمامی مالکین باشد، تقسیم بندی و چگونگی استفاده از آن نسبتا دشوار بوده و در برخی موارد با مشکلات همراه خواهد بود. اما در کل ساکنین می توانند نسبت به تقسیم بندی پارکینگ اقدام کرده و با یکدیگر توافق کنند و پس از آن بر طبق توافقات صورت گرفته از پارکینگ مربوطه استفاده کنند.

اگر پارکینگ ساختمان تقسیم بندی شده باشد و در عین حال اختلافی میان ساکنین وجود داشته باشد هر یک از آنها می تواند به سند مالکیت خود مراجعه کرده و بر اساس آن محدوده پارکینگ خود را مشخص کند. پس از تعیین و تقسیم بندی پارکینگ اگر دیگر ساکنین خودروی خود را در فضای مربوط به دیگر مالکان پارک کنند به سبب ایجاد مزاحمت مالک مربوطه می تواند نسبت به آن شخص معترض شده و یا به مراجع قانونی شکایت کند.

در مجموع می توان اختلافات بین ساکنین در خصوص پارکینگ ساختمان را در موارد زیر خلاصه کرد.

پارک نابجای خودرو

در برخی موارد ساکنین برخی واحد ها و یا مهمانان آنها خودرو خود را بگونه ای پارک کنند که امکان جابجهیی ماشین و استفاده از فضاهای اختصاصی دیگر ساکنین امکان پذیر نباشد. در این گونه موارد پیش از هر اقدامی ابتدا با رئیس ساختمان در خصوص مزاحمت ایجاد شده مشورت کرده و از وی درخواست همکاری کنید. رئیس ساختمان می تواند با شخص مربوطه وارد گفتگو شده و نسبت به موضوع به وی تذکر دهد اگر با وجود تذکر های داده شده شخص مربوطه همچنان به خودرو خود را در مکانی غیر از فضای مشخص شده برای وی پارک کند شما می توانید به مراجع قانونی مراجعه کرده و درخواست شکایت کنید.

بر طبق قانون پس از رسیدگی های لازم توسط مراجع قانونی ممکن است علاوه بر رفع مزاحمت، حکمی مبنی بر 6 ماه تا یک سال زندان برای شخص مزاحم در نظر گرفته می شود.

 

 

استفاده از پارکینگ به عنوان انباری

در مواردی مالکین واحد های آپارتمانی بجای پارک خودرو در فضای مربوطه اقدام به گذاشتن وسایل در آن قسمت می کنند در صورتی که گذاشتن هرگونه وسیله اضافه در فضای مربوط به پارک خودرو غیرقانونی بوده و ممنوع می باشد. در صورت گذاشتن وسایلی مانند میز و صندلی و یا هر گونه وسیله اضافی در فصای پارکینگ، دیگر ساکنین اجازه اعتراض و پیگیری موضوع را دارند. لذا به سبب کاربری فضای مشخص شده بایستی تنها به همان منظور مورد استفاده قرار گیرد.

توقف خودرو در قسمت های مشترک ساختمان

با توجه به تقسیم بندی های ذکر شده در بالا برخی قسمت های ساختمان به صورت اختصاصی بوده و تحت تملک افراد قرار دارد. برخی از قسمت ها نیز بصورت مشاع بوده و تحت تملک تمامی افراد و مالکان می باشد. لذا استفاده از این فضاها تنها با رضایت تمامی افراد امکان پذیر خواهد بود. 

در برخی موارد افراد و ساکنینی که برای آنها فضایی اختصاصی جهت پارکینگ در نظر گرفته نشده است اقدام به پارک خودرو در فضای مشترک و مشاع ساختمان می کنند که این امر غیر قانونی بوده و در صورت شکایت افراد ساکن در ساختمان قابل پیگیری می باشد. 

علاوه بر این برخی از ساکنین به سبب تملک بر دو بخش از پارکینگ، اقدام به پارک خودرو در فضای بین محدوده های مشخص شده جهت پارک خودروها می کنند در صورتی که این امر نیز غیر قانونی بوده و قابل پیگیری است. چراکه که فضاهای بین پارکینگ ها برای مانور ماشین ها و سهولت پارک کردن در نظر گرفته شده اند و اشغال کردن آنها می تواند موجب مزاحمت و دردسر دیگر ساکنین شود. لذا بایستی از پارک در قسمت های مشترک و همچنین فضای تعبیه شده بین پارکینگ ها خودداری کرد.

 

 

واگذاری پارکینگ به اشخاصی غیر از مالکان ساختمان

با توجه به نیاز برخی افراد به پارکینگ اضافه و در کنار آن نداشتن خودرو در برخی واحدها، شاهد اجاره و یا فروش پارکینگ ها هستیم. اما باید توجه داشت که فروش و واگذاری پارکینگ به افراد دیگر غیرقانونی می باشد چراکه پارکینگ ها جزئی از واحد مربوطه بوده و دارای سند جداگانه نمی باشد لذا فروش آن بصورت جداگانه امکان پذیر نیست. 

اما اجاره پارکینگ ها به افراد ساکن ساختمان موردی نداشته و از نظر قانونی امکان پذیر می باشد.

نکاتی پیرامون پارکینگ ساختمان

• در زمان خرید و یا اجاره ملک محدوده پارکینگ خود را جویا و آن را مشخص کنید. 
• در صورت خرید واحد آپارتمانی و انتقال سند در صورت دارا بودن پارکینگ حتما آن را در سند مربوطه قید کنید.
• توقف در محدوده پارکینگ دیگران جرم بوده و در صورت ادامه آن قابل پیگیری است.
• از توقف در محدوده پارکینگ دیگر ساکنین و یا پارک در فضای بین پارکینگ ها و قسمت های مشترک ساختمان خودداری کنید.
• گذاشتن اشیا اضافی در محدوده پراکینگ غیر قانونی است لذا از انجام این عمل خودداری کنید.
• تردد افراد ساکن در ساختمان که پارکینگ اختصاصی به آنها تعلق نگرفته است مجاز بوده و مانعی ندارد.

سند زدن ملک

آشنایی با برخی اصطلاحات

مبایعه نامه

مبایعه نامه به معنی قراردادی است که بین خریدار و فروشنده بسته می شود و به موجب آن ملکی خرید و فروش شده و توافقاتی به صورت مکتوب بین طرفین معامله شکل گرفته است. بر اساس این قرارداد هر یک از طرفین بایستی به توافقات انجام شده و ذکر شده در قرارداد پایبند باشد. باید توجه داشت که در صورت عدم تعهد هر یک از طرفین قرارداد، تعهدات ذکر شده و حقوق شخص مقابل، قابل پیگیری است.

 

 

قولنامه

قولنانه نیز بسیار مشابه مبایعه نامه می باشد با این تفاوت که یکی از طرفین معامله شرایط لازم جهت انجام و به پایان رساندن آن را ندارد به همین سبب طرفین بر اساس قولنامه با یکدیگر توافق می کنند تا در زمان مناسب و با فراهم شدن شرایط اقدام به انجام معامله کنند. با اینکه تفاوت بسیاری بین قولنامه و مبایعه نامه دیده می شود اما به موجب آن هر یک از طرفین موظف به انجام تعهدات ذکر شده می باشد و در صورت عدم پایبندی به آنها هر یک از طرفین می تواند با مراجعه به مراجع قانونی حق خود را طلب کند.

بنچاق

مدرکی است که حاوی  تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک از جمله کد انشعابات آب، برق و گاز  بوده و بصورت برگه ای به اندازه A2 در اختیار مالکین قرار می گیرد و به عبارتی پیش نیاز دریافت سند ملک است. 

اگر به هر دلیلی بنچاق ملک خود را ندارید، برای انجام معامله مربوطه می توانید به دفاتر اسنادی که معاملات و یا عملیات ثبت ملک در آنجا انجام شده، مراجعه کرده و درخواست خود را ارئه دهید. در برخی موارد هم در زمان انجام معامله خود دفاتر اسناد رسمی از دفترخانه ای که معامله قبلی ملک، در آن صورت گرفته، درخواست بنچاق می کنند.

مفاصا حساب

برای انجام مراحل نقل و انتقال سند بایستی ابتدا تمامی بدهی ها و هزینه های مربوط به ملک تسویه شود که از جمله آنها می توان به هزینه های مربوط به شهرداری، دارایی، بیمه و یا بخشداری اشاره کرد. این هزینه ها را مفاصا حساب می گویند که برای املاک با موقعیت ها و شرایط گوناگون و همچنین کاربری های مختلف، متفاوت خواهد بود.

مراحل دریافت سند

دریافت سند و انتقال آن به نام دیگری در اکثر مواقع با معامله ای همراه می باشد و بطور مجموع مراحل زیر را شامل می شود:

• توافق میان طرفین و انجام معامله
• مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
• دریافت کد رهگیری
• انتقال سند

 

مدارک لازم جهت انجام مراحل ذکر شده و ثبت قانونی معامله مورد نظر در دفاتر اسناد رسمی شامل موارد زیر است:

• اصل و کپی سند مالکیت
• اصل و کپی بنچاق ملک
• کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و کپی وکالت‌نامه(در صورت حضور وکیل بجای هر یک از طرفین)
• اصل و کپی گواهی پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری(در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
• صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
• اصل و کپی حصر وراثت(سندهای ورثه‌ای)
• اصل و کپی فرم مالیات بر ارث(سندهای ورثه‌ای)

توافق میان طرفین و انجام معامله

پس از توافق میان طرفین معامله و به نتیجه رسیدن آن ها بر سر قیمت و دیگر مسائل تمامی مشخصات خریدار و فروشنده، شیوه‌ی نقل و انتقال سند، زمان انجام قرارداد، نکات تکمیلی پیرامون خانه، شیوه‌ی پرداخت هزینه‌ها و مبلغ قابل پرداخت آن به صورت کتبی ثبت شده و مبایعه نامه میان آنها بسته می شود.

کد رهگیری و لزوم دریافت آن

بر اساس قانون پس از عقد قرارداد و نوشتن مبایعه نامه بایستی معامله مربوطه در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا از هر گونه کلاهبرداری و خسارت به طرفین معامله جلوگیری شود. پس از ثبت مبایعه نامه در دفاتر اسناد رسمی کدی تحت عنوان کد رهگیری به افراد داده می شود که به منزله ثبت قطعی سند به نام فرد خریدار است. از مزایای دریافت کد رهگیری می توان به استعلام ملک و بررسی اعتبار مشاور املاک مربوطه، اشاره کرد بطوری که می توان اطمینان حاصل کرد که ملک مربوطه پیش از این به فرد دیگری فروخته نشده است.

 

 

مراجعه به دفاتر اسناد رسمی

اگر پس از خرید ملک قصد بنام زدن آن را داشته باشید بایستی حتما فروشنده به همراه سند و شناسنامه خود، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و به منظور ثبت سند تشکیل پرونده دهد. همانطور که در بالا به مدارک لازم برای تشکیل پرونده اشاره شد، دفاتر اسناد رسمی آنها را به مراجعه کنندگان اعلام می کنند که بایستی برای انجام مراحل بعدی آنها را آماده کرد.

انتقال سند

برای انجام آخرین مرحله، بایستی خریدار و فروشنده در تاریخ درج شده در مبایعه نامه در دفتر اسناد مربوطه حاضر شوند. در صورت عدم حضور یکی از طرفین معامله و عدم پاسخگویی وی به تماس ها، بایستی فرد مقابل تا پایان ساعت اداری در دفترخانه منتطر وی بماند. در صورت حاضر نشدن شخص غایب تا پایان وقت اداری، فرد مقابل می تواند گواهی عدم حضور دریافت کرده و با مراجعه به مراجع قانونی نسبت به دریافت حقوق خود اقدام کند.

عوارض ساختمان و نحوه محاسبه آن

نوسازی و عمران شهری

در سال 1347 به منظور تامین هزینه های مربوط به توسعه معابر، ایجاد پارک ها، میدان ها و طرح های عمرانی، قانون نوسازی و عمران شهری تصویب شد که به موجب آن، شهرداری ها به عنوان مسئول این امر موظف به دریافت عوارض از مردم در قبال برنامه های اجرایی و نقشه های جامع شهری شد. این عوارض که یکی از مهمترین منابع درآمد شهرداری ها می باشد،  تمامی خانه ها و اراضی را شامل می شود. مبلغ عوارض توسط شهرداری، در زمان سند زدن ملک و یا انتقال آن براساس معیارهای تعیین شده محاسبه و از مالکین دریافت می شود. باید توجه داشت که تمامی افراد موظف به پرداخت مبالغ تعیین شده می باشند و در غیر اینصورت علاوه بر جریمه، اجازه ساخت و ساز و یا انتقال سند داده نمی شود. 

لازم به ذکر است تمامی قوانین مربوط به عوارض نوسازی و عمران شهری توسط مجلس شورای اسلامی و مجلس تشخیص مصلحت نظام تدوین و ارائه می شود. 

 

 

انواع عوارض شهرداری

عوارض نوسازی و عمران شهری

این عوارض که فروردین هر سال اعلام می شود مربوط به تمامی خانه و اراضی بوده و تا پایان همان سال مهلت پرداخت دارد. در صورت عدم پرداخت عوارض تعیین شده، در مدت مقرر افراد و ساختمان مربوطه مشمول 9 درصد جریمه دیکرد می شوند که به مبلغ قبلی اضافه خواهد شد.

اما درصورتی که افراد در همان سال نسبت به پرداخت عوارض ساختمان خود اقدام کنند، مشمول 10 درصد تخفیف خوش حسابی خواهند شد.

عوارض مدیریت خدمات پسماند

مدیریت جمع آوری و دفع پسماند ها در تمامی شهرها به عهده شهرداری ها می باشد. به همین سبب به منظور خدمات رسانی در شهرها عوارض مدیریت خدمات پسماند از مردم دریافت می شود که بر اساس معیارهای زیر تعیین و محاسبه می گردد.

• قیمت پایه
• ارزش منطقه ای
• مساحت

 

عوارض کسب و پیشه

این نوع از عوارض مربوطه به مغازه ها یا واحد های تجاری می باشد که در ابتدای کار و زمان افتتاح واحد مربوطه و سپس بطور سالانه از کاسبان دریافت می شود و در صورت عدم پرداخت عوارض به اتحادیه های مربوطه گزارش و توسط آنها پیگیری خواهد شد.

چگونگی تعیین عوارض نوسازی

عوارض نوسازی برای شهرهای مختلف متفاوت بوده و بر اساس فرمول هایی مشخص تعیین می شود. فرمول های محاسبه عوارض را وزارت کشور تعیین کرده و پس از ابلاغ آن توسط شوراهای اسلامی بررسی و تایید می شود. همانطور که ذکر شد مبلغ عوارض ساختمان ها و یا اراضی، در شهرهای مخلتف متفاوت می باشد و اساس تعیین آن ارزش منطقه ای املاک یا همان ضریب p می باشد که با افزایش و یا کاهش آن در شهر های مختلف، مبلغ عوارض مربوطه تغییر خواهد کرد.

اما در مجموع در تمامی شهر ها معیار های تعیین ارزش ملک و یا زمین مشابه بوده و شامل موارد زیر است:

• تعیین موقعیت ملک، در دفترچه ارزش معاملاتی دارایی
• مساحت زمین 
• پهنه ملک
• مساحت جبهه و پشت جبهه(تا سال 91)
• مشخصات ساختمان شامل سن ساختمان، تعداد طبقات، متراژ، نوع کاربری و...

 

فرمول محاسبه عوارض شهرداری

عوارض شهرداری برای زمین و ملک، به یک شکل محاسبه شده و تنها در فرمول مربوطه بایستی ارزش ساختمان(اعیان) و یا ارزش زمین(عرصه) را درج کرد. اما باید توجه داشت که در صورت دیرکرد پرداخت به مبلغ بدست آمده، 9 درصد جریمه افزوده می شود و در صورت پرداخت به موقع 10 درصد از آن کم می شود.

 

% 1.5 × ارزش ملک = عوارض نوسازی

 

ارزش زمین + ارزش ساختمان = ارزش ملک

 

قیمت منطقه ای × مساحت زمین = ارزش زمین

 

(قیمت بنا × % 30 ارزش معبر) × مساحت مشمول ساختمان = ارزش ساختمان

عدم پرداخت عوارض شهرداری

علاوه بر جریمه های سالیانه که در بالا به آن اشاره شد، در صورت پرداخت نشدن عوارض و بالا رفتن بدهی فرد، این موضوع به شرکت برق اطلاع داده شده و این شرکت با ارسال اخطاریه، مدت 2 ماه به فرد مورد نظر فرصت پرداخت داده و در صورت پرداخت نشدن عوارض تعیین شده برق ملک مربوطه قطع خواهد شد. در مواردی نیز ملک مربوطه به منظور تامین هزینه های عوارض مصادره خواهد.

رنگ آمیزی خانه و نکات کلیدی آن

نقاشی ساختمان

نقاشی ساختمان از جمله کارهایی است که موجب زیبایی، بهتر دیده شدن خانه و پوشش نقص ها و کثیفی ها می شود. لذا یکی از بهترین و پرطرفدارترین کارها در زمان تغییرات خانه نقاشی ساختمان می باشد که می تواند زیبایی و جلوه ی بسیاری به خانه ها ببخشد. در این میان اگر خودتان قصد انجام کار را دارید باید به نکات بسیاری توجه کنید تا نتیجه رضایت بخش باشد. علاوه بر این بایستی از جنبه های گوناگون آمادگی لازم را کسب کنید. به عنوان مثال از نظر هزینه برآوردهای لازم را انجام داده و وقت کافی برای آن اختصاص دهید.

نقاشی ساختمان علاوه بر نیاز به مهارت کافی جهت انجام رنگ آمیزی نیاز به سلیقه و دید هنری دارد. به همین منظور بایستی به نکات لازم جهت انتخاب رنگ و نوع آن دقت کرد.

انتخاب رنگ

انتخاب رنگ در نقاشی ساختمان جزو اصلی ترین مراحل آن می باشد بطوری که تاثیر مستقیمی در رضایت شما از نتیجه کار دارد. لذا در زمان انتخاب رنگ به سبک دکوراسیون، مبلمان، رنگ فرش ها و معماری خانه توجه کنید. برای انتخاب رنگ از عکس های آماده می توانید بهره بگیرید تا دید بهتری در مورد ترکیب رنگ های مختلف در کنار یکدیگر داشته باشید. در زمان انتخاب رنگ کمی جسارت به خرج داده و از رنگ های جدید استفاده کنید. در کشور ما بشتر شاهد استفاده از رنگ های سفید، طوسی و یا خاکستری هستیم اما رنگ های جدید اگر مناسب فضا انتخاب شوند، می توانند تغییر زیادی در خانه ایجاد کنند. اما دقت کنید که رنگ های تیره و نا مناسب می تواند موجب خستگی و دلزدگی افراد شود. لذا در انتخاب رنگ بسیار دقت به خرج داده و در صورت لزوم از افراد با تجربه مشورت بگیرید.

 

 

انواع رنگ های ساختمانی

پس از انتخاب رنگ نوبت به تعیین نوع رنگ می رسد. انواع رنگ های ساختمانی شامل ویژگی های خاص خود می باشند که بایستی در زمان انتخاب به آنها توجه کرد.

رنگ روغن

این نوع رنگ بر پایه روغن بوده و یکی از پرطرفدارترین رنگ ها می باشد. رنگ های روغنی همانطور که مشخص است بر پایه روغن بوده و قابلیت انحلال در آب را ندارند که این بدان معنی است که پس از رنگ آمیزی قابلیت شستشو داشته و براحتی تمیز می شوند. اما در مجموع این نوع رنگ مزایا و معایب خاص خود را دارد و بر اساس اولویت های شما بایستی مورد بررسی قرار گیرند. از جمله ویژگی های این نوع رنگ می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• محلول در نفت و تینر
• غیر قابل انحلال در آب
• قابلیت شستشو به دلیل ضد آب بودن
• عایق
• مناسب در و پنجره ها
• پوشش دهی مناسب
• بوی شدید رنگ
• مدت زمان خشک شدن طولانی
• طولانی بودن پروسه رنگ کاری و اجرا

رنگ پلاستیک

این نوع رنگ به سبب قابلیت انحلال در آب محدودیت های بیشتری داشته اما با این حال بسیار مورد استفاده قرار می گیرد. به همین دلیل نیز رنگ های پلاستیک بیشتر در سقف خانه ها که تماسی با آب ندارند استفاده می شوند. از دیگر ویژگی های این نوع رنگ می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• قیمت مناسب
• قابلیت انحلال در آب
• بوی تند ندارد
• سرعت بالای خشک شدن
• دوام کمتر
• سهولت انجام رنگ آمیزی
• غیر قابل استفاده برای فلز و پنجره ها
• برخی انواع آن غیر قابل شستشو هستند
• مناسب برای سقف و مکان های دور از آب

 

انتخاب ابزار مناسب

برای انجام رنگ آمیزی در مراحل مختلف ابزارهای متعددی مورد استفاده قرار می گیرد. که از جمله آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• سمباده
• برس
• قلم مو
• غلتک
• حلال
• کاردک
• رنگ و سایر ابزار مورد نیاز

برای رنگ آمیزی، قلم مو ها و غلتک های متعددی در بازار وجود دارد که بسته به نوع رنگ و سطح مورد نظر می توان از آنها استفاده کرد. در زمان خرید باید به جنس آنها توجه کرد چرا که اگر به سبب قیمت پایین تر از انواع نامناسب استفاده شود پرز و موهای آنها ممکن است در حین رنگ آمیزی جدا شده و به سطوح بچسبد و در نتیجه از کیفیت کار کم کند. اندازه قلم مو و یا غلتک نیز تاثیر بسیاری در رنگ آمیزی و اجرای بهتر آن دارد که باید به آن توجه کرد.

علاوه بر این لازم به ذکر است برای رنگ های پلاستیک که بر پایه آب هستند از غلتک هایی با الیاف مصنوعی استفاده می شود چرا که آب را جذب نکرده و متورم نمی شوند. اما برای رنگ های روغنی غلتک های با الیاف طبیعی مناسب تر بوده و موجب کیفیت بالاتر کار می شوند.

تدابیر لازم برای شروع رنگ آمیزی

پیش از شروع رنگ آمیزی بایستی اقداماتی را جهت بهتر شدن کار و جلوگیری از کثیف شدن وسایل خانه انجام دهید، که از جمله می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• جمع کردن و یا پوشاندن وسایل خانه با روکش های مناسب
• جداکردن کلید و پریز ها و یا دستگیره های در
• جدا کردن لوسترها و پوشاندن چراغ های هالوژن با نوار چسب
• پوشاندن کف زمین با برزنت
• پوشاندن قرنیز ها با نوار چسب
• پوشاندن شیشه ها با روزنامه

 

مراحل مختلف رنگ آمیزی

بسته به اینکه دیوار مورد نظر دارای چه پوششی باشد مراحل ابتدایی رنگ آمیزی متفاوت خواهد بود اما در مجموع می توان روال زیر را برای فرایند رنگ کردن دیوار ها در نظر گرفت.

• سمباده زدن دیوار ها و از بین برن برجستگی ها
• زدن روغن به عنوان زیرکار
• بتونه کاری و از بین بردن منافذ
• کشیدن مجدد سمباده پس از اتمام بتونه کاری و خشک شدن آن
• تمیز کردن دیوار از گرد حاصل از سمباده
• آماده کردن رنگ مورد نظر
• زدن آستر یا به عبارتی دست اول رنگ
• لکه گیری دیوار با کمک بتونه مخصوص بعد از خشک شدن آستر
• سمباده زدن قسمت های لکه گیری شده و گرد گیری آن
• زدن دست دوم رنگ
• زدن دست سوم رنگ(رنگ اصلی و رویه)

نکات طلایی برای رنگ کردن ساختمان

• از ابزارهای جدید و مناسب برای راحتی کار استفاده کنید.
• برای رنگ آمیزی دیوارها از بالاترین قسمت شروع کرده و به سمت پایین بروید.
• در زمان رنگ آمیزی از تهویه مناسب استفاده کنید و در صورت امکان در و پنچره ها را باز کنید.
• در نور کافی رنگ آمیزی و مراحل مختلف آنرا انجام دهید.
• رنگ های براق برجستگی ها و معایب را بیشتر نمایان می کنند، لذا در انتخاب آنها دقت کنید.
• با انجام هر مرحله از رنگ آمیزی مدتی فرصت دهید تا لایه قبلی کاملا خشک شود.
• از قلم مو هایی با ابعاد و جنس مناسب استفاده کنید.
• در زمان استفاده از حلال های نفتی، علاوه بر تهویه مناسب از ماسک استفاده کنید.
• محلول های آتش زا را از گرما و حرارت دور نگه دارید.

عقب نشینی ساختمان

عقب نشینی ساختمان و قوانین حاکم بر آن

در بسیاری از طرح های اجرایی از سوی شهرداری، به منظور بهبود شرایط تردد و رفت و آمدها، شاهد عریض کردن خیابان ها و معابر قدیمی هستیم که در نتیجه این تغییرات برخی از منازل و املاک نیاز به تخریب کامل و تخریب جزئی دارند چراکه به لحاظ موقعیت مکانی در این طرح ها، بگونه ای قرار می گیرند که تنها با تخریب املاک ذکر شده می توان به عریض تر شدن خیابان ها دست یافت لذا این املاک به منظور اجرای طرح ها، موظف به عقب نشینی هستند که قوانینی مشخص نیز برای آنها در نظر گرفته شده است.

مالکان بر طبق قانون بایستی برای اجرای طرح های گفته شده، همکاری های لازم را داشته و در مقابل، از سوی شهرداری ها برای اینگونه املاک خساراتی پرداخت خواهد شد که بسته به ارزش ملک و میزان خسارات وارده به آن تعیین می شود و شهرداری ها موظف به پرداخت خسارات برآورد شده می باشند. در ادامه به بررسی نکات قانونی قابل توجه در عقب نشینی ساختمان ها خواهیم پرداخت.

نحوه اطلاع از طرح های عمرانی و لزوم عقب‌نشینی ساختمان

شهرداری ها در زمان اجرای طرح های عمرانی موظف اند مالکان را در جریان این طرح ها و قرارگیری املاک آنها در مسیر طرح های مربوطه قرار دهند که این اطلاع رسانی از طرق زیر انجام میگرد:

• درج و انتشار طرح های عمرانی مربوطه با جزئیات آنها در نشریات عمومی
• ارسال نامه ای شامل جزئیاتی مانند زمان اجرای طرح، چگونگی شرکت در جلسات تعیین قیمت و زمان تخلیه ملک، به تمامی مالکین
• مراجعه حضوری ماموران در محل املاک مربوطه و اطمینان از اطلاع مالکان

 

الزام به همکاری در زمان اجرای طرح های شهرداری

بر طبق قوانین تدوین شده شهرداری ها اجازه اجرای طرح های مربوط به گسترش معابر و شهرها را داشته و به سبب منافع عمومی موجود در این طرح ها، می توانند ساختمان های واقع شده در موقعیت این طرح ها را تخریب و در جهت اجرای آن ها پیش بروند. این موضوع که با حمایت قانون انجام میگیرد مالکان را موظف به همکاری با شهرداری ها کرده و بر طبق قانون به آنها اجازه مخالفت با  طرح های ذکر شده را نمی دهد. اما در این میان توجه به برخی نکات می تواند از ضرر و زیان های احتمالی جلوگیری کند.

بر طبق قانون شهرداری ها با اینکه اجازه اجرای طرح های عمرانی و تخریب ساختمان های قرار گرفته در مسیر این طرح ها را دارند، اما در کنار آن موظف به پرداخت خسارت به مالکان نیز می باشند.

خسارات وارده به املاک شامل دو دسته می باشد:

• خسارت به عرصه(زمین) ملک: در این نوع خسارت زمین ملک و یا همان عرصه تخریب شده و به همین سبب نوع محاسبه خسارت متفاوت می باشد. بطوری که خسارت وارده بسته به ارزش زمین مربوطه به نرخ سال گذشته محاسبه خواهد شد و مبلغی برابر با ارزش زمین به اضافه 6 درصد آن به مالکین پرداخت خواهد شد اما اگر مبلغ محاسبه شده از ارزش و قیمت بروز زمین بیشتر شود ملاک و معیار برای تعیین خسارت قیمت روز زمین مربوطه خواهد بود.
• خسارت به اعیان(ساختمان) ملک: در این نوع خسارت، کارشناسان مربوطه میزان خسارات را برآورد کرده و مبالغ مربوطه به مالکان پرداخت خواهد شد.

همانطور که گفته شد مالکین موظف به همکاری با شهرداری ها هستند اما در کنار آن تدابیری نیز به منظور رضایت خاطر آنها در نظر گرفته می شود. به عنوان مثال در ساختمان هایی که بصورت جزئی تخریب شده اند جواز ساخت با تراکمی بالاتر از تراکم منطقه داده می شود. علاوه بر این تخفیف های مالیاتی را نیز در برخی موارد شاهد هستیم. اما باید توجه داشت در صورتی که مالکین پیش از دستور رسمی مراجع مربوطه اقدام به تخریب و عقب نشینی ساختمان کنند شهرداری ها هیچ گونه همکاری در این موارد نداشته و امتیازی جهت این همکاری ها به آنها تعلق نمی گیرد. لذا با توجه به این موضوع، حتی در صورتی که از طرح های عمرانی و عقب نشینی ملک خود باخبر هستید، پیش از دریافت دستور از مراجع هیچ گونه اقدامی در جهت تخریب و عقب نشینی ساختمان انجام ندهید.

فروش املاک واقع در طرح های عمرانی

در پاره ای از مواقع مالکان املاکی که در مسیر طرح های عمرانی قرار گرفته اند و مشمول عقب نشینی می باشند اقدام به فروش املاک خود کرده و خریداران نیز بدون استعلام از شهرداری ها اقدام به خرید می کنند و پس از مدتی در جریان این طرح ها قرار می گیرند که بر اساس لزوم همکاری با شهرداری ها بایستی بخشی از ملک مربوطه یا تمام آن را تخریب کنند و با ضرر و زیان بسیاری رو برو می شوند. در این میان بهترین کار برای جلوگیری از اینگونه ضررها در زمان خرید املاک قدیمی، مراجعه به شهرداری ها و پرس و جو در مورد آنها می باشد. علاوه بر این توجه به املاک نوساز در حوالی ملک مربوطه نیز می تواند به شما کمک کند تا بسادگی در دام این گونه فروشندگان نیفتید.

 

 

عقب نشینی ساختمان در زمان نوسازی

بسیاری از طرح های عمرانی پس از تصویب، مدت زمان زیادی را سپری میکنند تا وارد مرحله اجرا شوند. در این میان از آنجایی که برای انجام نوسازی ساختمان ها نیاز به جواز ساخت از شهرداری ها می باشد، در برخی موارد زمانی که مالکان تصمیم به نوسازی و دریافت جواز می کنند متوجه طرح های عمرانی و قرارگیری ملک خود در مسیر این طرح ها می شوند لذا طبق دستور موظف به عقب نشینی بوده و بایستی با شهرداری همکاری کنند. باید توجه داشت که در این موارد با اینکه زمان اجرای طرح نرسیده اما بر طبق دستور شهرداری و صدور پروانه ساخت بر اساس طرح های مورد نظر، مالکان بایستی عقب نشینی ساختمان را اجرایی کرده و در غیر اینصورت به دلیل تخلف و رعایت نکردن اصول ذکر شده در پروانه ساخت، دریافت گواهی پایان کار و همچنین سند ملک امکان پذیر نخواهند بود. علاوه بر این براساس تصمیمات اتخاذ شده از سوی شهرداری، امکان تخریب و یا جریمه نیز وجود دارد.

تفاوت ملک اداری و موقعیت اداری

ملک اداری

در سطح شهر ها املاک مختلفی با کاربری های گوناگون را شاهد هستیم که بسته به نوع فعالیت مربوطه دسته بندی می شوند. در این میان املاک اداری دفاتری هستند که بصورت واحد های آپارتمانی طراحی شده و برای انجام فعالیت های کاری مورد استفاده قرار می گیرند. کاربری این نوع املاک مانند دیگر املاک در اسناد مربوطه ذکر شده و تنها در حیطه کاربری تعریف شده برای ملک قابل استفاده می باشند.

موقعیت اداری

همانطور که مشخص می باشد منظور از موقعیت اداری محل قرارگیری و موقعیت مکانی ملک مورد نظر  می باشد. بطوری که ملک مربوطه به سبب قراگیری در موقعیت مکانی پر تردد مانند خیابان های اصلی، بر خلاف کاربری تعریف شده برای آنها، قابلیت استفاده برای فعالیت های اداری را داشته و از شرایط خوبی برای این منظور برخوردار می باشد. لذا این گونه املاک مسکونی، دارای موقعیت اداری بوده وتحت شرایط خاصی می توان از آنها برای فعالیت های اداری بهره گرفت.

آیا فعالیت اداری در ملک مسکونی مجاز است؟

به سبب قوانین تدوین شده، از املاک با کاربری مشخص نمی توان برای انواع دیگر کاربری استفاده کرد و در صورت انجام این کار به سبب تخلف شمردن این موضوع با آن برخورد قانونی خواهد شد. اما همانطور که در بالا اشاره شد برخی از املاک دارای موقعیت اداری بسیار خوبی به لحاظ دسترسی به راه های ارتباطی و همچنین قرارگیری در موقعیت های پرتدد می باشند. لذا این گونه املاک تحت شرایط مشخصی قابلیت استفاده برای کاربری اداری را خواهند داشت. اما باید توجه داشت که از این گونه املاک تنها برای برخی از اصناف می توان استفاده کرد. در مجموع می توان گفت از املاک مسکونی با موقعیت اداری، در صورتی که خود شخص، مالک ملک مربوطه باشد و قصد راه اندازی دفتری تحت عناوین زیر را داشته باشد استفاده برای انجام فعالیت های اداری، تخلف به حساب نیامده و برای انجام آن مجوزی از شهرداری لازم نمی باشد. از جمله این دفاتر می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• دفتر وکالت
• مطب
• دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق
• دفتر روزنامه و مجله
• دفتر مهندسی

 

مقایسه املاک اداری و املاک با موقعیت اداری

یکی از بزرگترین مزیت های املاک اداری مجوز آنها برای انجام هرگونه فعالیت اداری و کار دفتری می باشد که این موضوع در مورد املاک با موقعیت اداری وجود نداشته و محدودیت های بسیاری دارد. بطوری که املاک اداری علاوه بر مجوزهای لازم برای اینگونه کاربری ها، اجازه نصب تابلو نیز داشته و همچنین از ارزش بالاتری در زمان خرید و فروش و یا رهن و اجاره برخوردار می باشند. این املاک از نظر طراحی نیز هماهنگی بالاتری با نوع کاربری مربوطه دارند اما املاک با موقعیت اداری برای سکونت طراحی شده و به سبب موقعیت مناسب آنها برای انجام فعالیت های اداری استفاده می شوند. از آنجایی که املاک با موقعیت اداری دارای کاربری مسکونی می باشند به لحاظ ارزش ملک شرایط خرید راحت تری دارند اما همانطور که عنوان شد محدودیت های زیادی دارند و تنها برای مالک و زمینه کاری خاصی قابل استفاده می باشند.

خرید ملک اداری بهتر است یا ملک با موقعیت اداری؟

بر اساس مقایسات انجام شده اگر قصد خرید ملک برای راه اندازی دفاتری مانند دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی را دارید املاک مسکونی با موقعیت اداری گزینه مناسب تری می باشد چرا که در زمان خرید به سبب کاربری تعریف شده برای ملک، هزینه کمتری را شامل میشوند اما املاک با کاربری اداری به سبب مجوزهای دریافت شده از شهرداری برای این گونه فعالیت ها از ارزش بالاتری برخوردار می باشند لذا بایستی هزینه بیشتری برای خرید آنها پرداخت. در مجموع این انتخاب بسته به نوع فعالیت کاری و هزینه شما بستگی دارد اما بایستی در زمان خرید نکات ذکر شده و قوانین مربوطه را در نظر گرفت تا پس از خرید و صرف هزینه با مشکلی روبرو نشد.

انواع سند ملکی

تعریف سند رسمی

سند به معنای نوشته ای است مکتوب که بر اساس آن می توان مطلب یا ادعایی را ثابت و به آن استناد کرد. باید دقت داشت که طبق تعریف بایستی سند مورد ادعا حتما به صورت مکتوب باشد و همچنین قابل استناد تا بتوان آن را به عنوان سند در نظر گرفت، در غیر این صورت دلیل ارائه شده، سند محسوب نمی شود. در این میان انواع سند شامل اسناد رسمی و عادی می باشد که هر کدام شرایط مختص به خود را دارند. بطوری که سند رسمی برای اسنادی بکار برده می شود که در دفاتر اسناد رسمی و به عبارتی در اداره ثبت اسناد و املاک، توسط متخصصین مربوطه ثبت شده و تمامی مراحل قانونی آن طی شده باشد. این گونه اسناد براحتی قابل استناد بوده و نمی توان در مورد آنها ادعای انکار و یا تردید کرد در صورتی که اسناد عادی در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده و به همین سبب می توان در مورد آنها ادعای انکار و یا تردید کرد. 

با توجه به نکات گفته شده اسناد رسمی ادله محکم تری نسبت به اسناد عادی بوده و در نتیجه از اهمیت بالاتری برخوردار می باشند و به سبب ثبت در مراجع قانونی از اعتبار بالاتری بهره می برند.

اهمیت آشنایی با انواع سند ملکی

یکی از مهمترین دلایلی که می توان به کمک آن ادعایی را ثابت کرد اسناد می باشند که به سبب گوناگونی آنها بایستی پیش از اقدام به خرید و فروش در بازار مسکن در مورد آنها و شرایط حقوقی هر یک، اطلاعاتی کسب کرد تا از هرگونه خسارت احتمالی جلوگیری کرد. علاوه بر این سند و نوع آن تاثیر بسیاری بر ارزش ملک مربوطه دارد به عنوان مثال سند مشاع در مقایسه با دیگر اسناد مشابه از ارزش کمتری برخوردار می باشد، لذا بایستی پیش از تنظیم سند در موردسند و انواع آن اطلاعاتی کسب کرد.

انواع سند ملکی

اسناد ملکی بسته به نوع ملک و چگونگی تفکیک آن انواع گوناگونی را شامل می شود که هر کدام از آنها شرایط ثبتی و ماهیت خاص خود را دارند. از جمله انواع سند ملکی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• سند منگوله دار
• سند تک برگ
• سند مشاع
• سند مفروز
• سند شش دانگ
• سند اعیان
• سند عرصه
• سند وقفی
• سند ورثه‌ای
• سند المثنی
• سند معارض
• سند شورایی
• سند وکالتی
• سند بنچاق
• سند رهنی

در ادامه به معرفی برخی از این اسناد خواهیم پرداخت.

 

 

سند منگوله دار

سند منگوله دار جزو اسناد قدیمی می باشد که بصورت دفترچه ای و دست نویس بوده است. امروزه اکثر املاک قدیمی ساز دارای این نوع سند می باشند اما پس از هر گونه تغییری در سند از جمله انتقال آنها تبدیل به سند تک بر می شود. تمامی اسناد منگوله دار دارای اعتبار می باشند و تنها در صورت لزوم به اسناد تک برگ تغییر پیدا می کنند.

سند تک برگ

بر خلاف اسناد قدیمی و منگوله دار که بصورت دست نویس مسی باشند اسناد تک برگ بصورت الکترونیکی و کاملا ایمن تهیه می شوند لذا جعل این اسناد که دارای هولوگرام مخصوص می باشد غیر ممکن است. علاوه بر این اسناد تک برگ قابلیت صادر شدن برای تمامی مالکین را داشته و پس از نقل و انتقالات اسناد به سبب خرید و فروش ملک تنها مشخصات مالک جدید در آن ثبت می شود.

سند مشاع

سند مشاع همانطور که مشخص است با توجه به معنی کلمه مشاع(شریک بودن)، بین چند مالک به صورت مشترک بوده و هر کدام از آنها بر ملک مربوطه حقی دارند و این نوع مالکیت برای هر کدام از آنها با یک سند مجزا مشخص شده است. به عبارتی هر یک از مالکین دارای یک سند جداگانه می باشند. اما ملک مورد نظر به لحاظ موقعیتی تقسیم بندی نشده و همه مالکین در تمام ملک با یکدیگر شریک اند. لذا این نوع املاک به سبب نوع سند و تعدد مالکین از ارزش پایین تری برخوردار بوده و لذا خرید و فروش آن سخت تر می باشد. اما این گونه املاک و اسناد مربوط به آنها قابل تفکیک بوده و می توان برای داشتن سند مفروز و به عبارتی تفکیک سند مشاع اقدام کرد.

سند مفروز

همانطور که گفته شد سند مفروز سندی است که پس از تفکیک سند مشاع صادر می شود. بطوری که با درخواست هر یک از مالکین یک ملک مشاع، برای انجام هرگونه عملیاتی بر روی ملک مربوطه، بایستی برای تفکیک و افراز ملک مشاع اقدام کرده و با طی مراحل قانونی آن سندی با موقعیت مشخص و جداگانه صادر خواهد شد که برای هریک از مالکین به صورت مجزا بوده و سند صادر شده سند مفروز نامیده می شود. این نوع سند نیز پیچیدگی های خاص خود را دارد که بایستی با آنها آشنا بود.

سند شش دانگ

سند شش دانگ که یکی از معتبر ترین اسناد رسمی کشور می باشد مربوط به املاکی است که تمامی آن ملک در شش جهت شمال جنوب غرب شرق بالا و پایین به یک نفر تعلق داشته و تنها تحت تملک وی باشد. این نوع سند یکی از بهترین نوع اسناد رسمی می باشد چرا که پیچیدگی های کمتری داشته و در نتیجه خرید و فروش آن بدون دردسر پیش خواهد رفت و همچنین مسائل حقوقی پیرامون آنها نیز کمتر خواهد بود.

سند وکالتی

زمانی که شخصی به دلایلی از جمله بیماری تمامی اختیارات مربوط به یک ملک را تحت یک وکالت نامه به دیگری واگذار می کند، سند صادر شده برای شخص وکیل تحت عنوان سند وکالتی شناخته شده و نام او به عنوان وکیل در سند ثبت می شود. لازم به ذکر است که وکالت نامه مربوطه بایستی بصورت محضری باشد تا بتوان روی اعتبار آن حساب کرد در غیر این صورت معاملات انجام شده غیر قانونی تلقی می شود.

سند وقفی

همانطور که از نام اینگونه اسناد مشخص است، سند وقفی مربوط به املاکی می باشند که مالک مربوطه آن را وقف کرده و تحت اختیار اداره اوقاف قرار گرفته است و این اداره املاک مربوطه را تحت قراردادهای مشخص و بصورت 99 ساله واگذار می کند. این گونه املاک در صورتی که به فروش برسند تنها اعیان آنها واگذار می شود و مالک تنها برای اعیان مربوطه سند دریافت خواهد کرد و عرصه ملک مربوطه تحت تملک اداره اوقاف خواهد بود.

سند رهنی

اگر در زمان خرید خانه از تسهیلات بانکی استفاده شود و ملک مربوطه در رهن بانک قرار گیرد، در سند صادر شده برای ملک این مورد ذکر خواهد شد و تا زمان پرداخت اقساط وام ملک مربوطه در رهن بانک خواهد بود. اسناد این گونه املاک پس از پایان اقساط به مالکین مربوطه تحویل داده خواهد شد.

اضافه کردن طبقه به ساختمان

اضافه اشکوب و قوانین حاکم بر آن

امروزه با توجه به اهمیت مسکن و افزایش قیمت آن بسیاری از مالکین به منظور بهره بیشتر از ملک خود اقدام به ساخت طبقه اضافی بر روی دیگر طبقات می کنند. اضافه کردن طبقه و یا توسعه بنا در ارتفاع، می تواند هم بر روی ساختمان هایی که عملیات اجرایی آنها تمام شده صورت گیرد و همچنین برای ساختمان های در حال اجرا انجام شود. برای انجام این کار مانند هر ساخت و ساز دیگری نیاز به دریافت مجوز از شهرداری همان منطقه بوده و در اصطلاح به مجوز مربوطه اضافه اشکوب گفته می شود. اضافه اشکوب یا همان جواز ساخت طبقه اضافی بایستی پیش از اقدام به ساخت دریافت شده باشد چرا که در غیر اینصورت شهرداری وارد عمل شده و به سبب اقدام غیر قانونی مانع از ادامه و انجام کار می شود. 

دریافت پروانه ساخت اضافه اشکوب به معنی تایید ساختمان و دارا بودن شرایط محیطی لازم جهت توسعه بنا از سوی شهرداری بوده و مجوزی برای انجام کار است. در برخی مناطق شهری و از جمله برخی مناطق پایتخت برای اضافه اشکوب تنها تحت شرایط خاصی مجوز داده می شود و بررسی این موارد و شرایط لازم به عهده شهرداری بوده و بر اساس معیارهایی از جمله طرح های تفصیلی، شرایط فنی ساختمان، شرایط محیطی و ساختمان های مجاور و ... صادر می شود.

 

 

ضوابط شهرداری برای صدور مجوز اضافه اشکوب

همانطور که گفته شد به تمامی افراد و املاک مربوطه جواز اضافه اشکوب داده نمی شود و برای این منظور حتما بایستی مقررات مربوطه رعایت شده و ساختمان مورد نظر دارای شرایط لازم برای صدور پروانه اضافه اشکوب باشد. پیش از این شورای شهر تهران هرگونه اضافه اشکوب را در تمامی مناظق پایتخت ممنوع کرده بود و برای این هدف مجوزی صادر نمی شده است. اما پس از لغو این مصوبه، در حال حاضر پس از بررسی های لازم، ضمن تشکیل کمیسیونی متشکل از معاون شهرسازی و معماری، رئیس صدور پروانه، رئیس نظارت فنی، رئیس طرح تفصیلی و نماینده حوزه معاونت شهرسازی و معماری این امر امکان پذیر می باشد.

از جمله ضوابط و مقرراتی که بایستی در زمان اضافه اشکوب یا همان ساخت طبقه اضافه رعایت شود می توان موارد زیر را برشمرد:

• تایید فنی ساختمان از نظر مقاوت لازم جهت افزایش طبقات
• دریافت گواهی تقویت و مقاوم سازی بنا جهت اضافه کردن طبقه
• تامین فضای لازم جهت پارکینگ طبقات و واحد های اضافه شده
• رعایت ضوابط طرح های تفصیلی و تراکم مجاز پهنه
• رعایت اصول فنی برای جلوگیری از حوادثی مانند زلزله
• رعایت فاصله انقطاع با ساختامن مجاور
• بررسی و بازبینی تمام نقشه های تاسیسات ساختمان از جمله نقشه های معماری، الکتریکی و مکانیکی و تایید آنها توسط شهرداری

مراحل دریافت مجوز اضافه اشکوب

به منظور دریافت پروانه و یا مجوز اضافه اشکوب بایستی به شهرداری محل زندگی و یا محل ملک مربوطه مراجعه کرده و با ارائه درخواستی مبنی بر دریافت مجوز جهت اضافه کردن طبقه به ساختمان خواستار بررسی های لازم شوید. مجوز اضافه اشکوب تنها پس از بررسی های کارشناسی ساختمان از نظر سن ساختمان و مقاومت بنا، نداشتن تخلفات ساختمانی و رعایت اصول شهرسازی و همچنین پرداخت عوارض و در مجموع طی مراحل زیر امکان پذیر خواهد بود.

• ارائه درخواست مجوز اضافه اشکوب به شهرداری
• تشکیل پرونده به منظور بررسی استحکام و مقامت ساختمان جهت افزایش طبقات
• ارجاع دادن پرونده مربوطه جهت انجام بررسی ها به سازمان نظام مهندسی
• بازدید از ساختمان و بررسی موقعیت ساختمان و شرایط محیطی توسط کارشناس نظام مهندسی
• بررسی نقشه های ساختمان در صورت تایید کارشناس
• استعلام از اداره برق در صورتی که بالکن سمت خیابان قرار داشته باشد
• بررسی ساختمان و تعیین عوارض نوسازی و عوارض ساختمان
• ارائه رسید پرداخت عوارض برای ادامه مراحل
• تنظیم فرم بیمه و پرداخت هزینه های مربوطه
• تهیه پیش نویس پروانه اضافه اشکوب
• ثبت پیش نویس و صدور پروانه