عقد قرارداد بیرون از دفتر املاک
یکی از دغدغه ها و دل نگرانی های مهم دفاتر و مشاورین املاک از دیرباز به هدر رفتن زحمات و نادیده گرفتن حق او می باشد. به این صورت که خریدار یا فروشنده کار خود را به یک مشاور می سپارند و زمانی که توسط مشاور املاک دو طرف خریدار و فروشنده همدیگر را می بینند و آشنا می شوند، مشاور را نادیده گرفته و در جایی دیگر غیر از دفتر املاکی که زحمت این فرآیند را کشیده است، معامله خود را انجام می دهند.
موقعیت فوق برای هر مشاوری، یکی از تلخ ترین و ناگوارترین اتفاقات و تجربیات کاری اش به حساب می آید-مخصوصا اگر اوایل کار مشاور باشد- و ریشه های اعتماد و اطمینان را در وجود او سست می کند. در این مطلب اما نیت نگارنده اتفاقاتی که برای مشاور می افتد نیست، بلکه چالش ها و خطرات در کمین برای طرفین قراردادی است که بیرون از دفتر املاک انجام می شود. به این معنی که وقتی خریدار و فروشنده از طریق دفتر املاک با هم آشنا می شوند و تصمیم می گیرند بیرون از دفتر املاک معامله را انجام دهند، نمی دانند چه خطراتی از نظر حقوقی و ثبتی در آینده دامنگیرشان می شود و بخاطر ندادن حق الزحمه مشاور املاک دست به اشتباهی می زنند که در آینده چندین برابر آن مبلغ را باید هزینه کنند تا از مشکل بوجود آمده نجات یابند. در ادامه به چند مورد از این مشکلات اشاره می شود.
- قابل پیگیری نبودن قرارداد:
زمانی که توافقی بین دو نفر روی یک ملک انجام شده و مکتوب می شود اگر در قالب اجاره نامه و یا مبایعه نامه ی مصوب اتحادیه املاک باشد، در آن تمامی موارد حقوقی لازم به صورت پیشفرض قید شده است و تنها مشخصات طرفین و مورد معامله در آن ذکر می شود. اما اگر این قرارداد خارج از این چهارچوب بین دو نفر به صورت توافقی فقط مکتوب شود، از نظر حقوقی ارزشی نداشته و در صورت بروز مشکل و یا عدم تعهدات هر یک از طرفین در مراجع قانونی قابل پیگیری نمی باشد.
- امکان خطا در نوع نگارش قرارداد:
در دفاتر املاک یک نفر به عنوان مدیر قرارداد حضور دارد که در امر نگارش قراردادهای ملکی آموزش دیده است و به تمامی زوایای ثبتی و حقوقی انواع قرارداد مشرف بوده و تمامی حق و حقوق طرفین قرارداد را در نظر گرفته و به آنها یادآور شده و در قرارداد ذکر می نماید. حال اگر به جای مدیر قرارداد، توافقات دو نفر تنها بین خودشان مکتوب شود قطعا خیلی از موارد و تعهدات ایجاد شده بین خود را نمی دانند و نمی توانند مکتوب کنند و در قدم های بعدی هر دو طرف به مشکلات ثبتی و حقوقی متعدد برمی خورند.
- عدم آگاهی از روال کار و تسویه حساب:
نقل و انتقال ملک از هر نوعی که باشد از لحاظ قانونی روالی دارد که می بایست به ترتیب و کامل انجام پذیرد تا سند یا پیش سند یک ملک از فروشنده به نام خریدار انتقال یابد. تصور کنید اگر یک نفر مشاور و راهنما را در کنار خود نداشته باشید و حتی یکی از مراحل کار را انجام ندهید. به عنوان مثال در دفترخانه ها معمولا هنگام وکالت یا تفویض وکالت به خریدارها توصیه می کنم که علاوه بر وکالتنامه محضری، یک سند اقرارنامه محضری نیز از فروشنده دریافت کنند تا پس از فوت فروشنده حق هرگونه ادعایی از ورثه او سلب شود. این مورد چیزی نیست که جزو روال عادی نقل و انتقال باشد و هر خریدار و فروشنده ای آن را انجام دهند. حتما می بایست یک مشاور کاربلد و آگاه در کنارتان باشد تا محکم کاری های مربوطه را برایتان انجام دهد. مثال فوق یکی از چندین موردی بود که یک مشاور می تواند آن را به شما انتقال دهد.
- املاک در رهن:
یکی از مراحل معامله و نقل و انتقال که معمولا خریدارها انجام نمی دهند و اگر هم به ذهن شان برسد نمی دانند چگونه و از کجا باید شروع کنند، استعلام ملک مورد معامله است. به طور مثال شما قصد خرید یک ملک یا یک امتیاز پیش خرید را دارید. نقل و انتقال نیز انجام می شود و پس از چند ماه دادخواستی به شما می رسد که ملک را باید تسلیم کنید چرا که در رهن بانک بوده و یا بدتر از آن این ملک مهریه ی همسر فروشنده بوده است و او آن را بدون اطلاع همسرش به شما فروخته است. در این زمان کاری از شما برنمی آید و ابتدا باید ملک را تسلیم کنید و پس از آن دنبال شکایت و دادگاه و پاسگاه باشید. حال برای جلوگیری از چنین اتفاقاتی می توانید به راحتی از مشاور خود بخواهید قبل از نقل و انتقال استعلامات ملک مورد معامله را بصورت مکتوب برای شما بیاورد و با خیالی آسوده قرارداد را امضا کنید.
- املاک در حال ساخت و پیش فروش:
علاوه بر تمامی مشکلات فوق، وقتی شما قصد خرید واحد از یک پروژه در حال ساخت را دارید و به اصطلاح پیش خرید انجام می دهید، فیلترهای بسیار بیشتری را باید مدنظر قرار دهید که تصور اینکه بتوانید بدون حضور یک مشاور این کار را بدون مشکل و ایراد و به تنهایی انجام دهید، بسیار سخت و تقریبا محال است. چرا که قراردادهای پیش خرید دارای آیتم های بسیاری هستند که می بایست در نظر گرفته شده و درباره آنها تحقیق کنید. آیتم هایی همانند قیمت ساخت (علی الحساب باشد یا قطعی)، سال تحویل (تعهد ضرر و زیان داشته باشد یا نه)، نحوه پرداخت و میزان اقساط، متراژ مفید و متراژ کل، مشاعات و امکانات پروژه، موقعیت مکانی، رزومه ی سازنده، بافت فرهنگی اعضای پروژه و ... بسیاری از موارد دیگر که تنها یک مشاور که با این پروژه ها و این نوع معاملات سر و کار داشته و تجربه کسب کرده است می تواند این روند را برای شما به سلامت انجام داده و تسهیل کند.
- پروژه های مشارکتی:
یکی از مشکلاتی که طی سالهای اخیر بیشتر شده است و خیلی از خریداران را درگیر نموده است. البته درباره این موضوع مطلب جداگانه ای گردآوری شده است که به تفصیل درباره آن توضیح داده ام به نام "نحوه خرید ملک از پروژه های مشارکتی" اما در اینجا نیز به اختصار درباره این چالش تشریح خواهم نمود. زمانی که شما اقدام به پیش خرید از سازنده ی یک پروژه می کنید و آن سازنده در آن پروژه مالک نبوده بلکه به صورت مشارکتی آن پروژه را می سازد و به عنوان کل دستمزد یا بخشی از آن، تعدادی از واحدهای همان پروژه را در اختیار داشته و می تواند آنها را به فروش رسانده و به پول خود برسد. حال ایراد کار کجاست؟ نقل و انتقال واحدهای یک پروژه چه مربوط به واحدهای مالک باشد چه واحدهای سازنده، حتما می بایست توسط مالک تایید شود. حال از آنجایی که در قراردادهای مشارکتی سازنده به میزانی که درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد، به همان درصد تعداد واحدهایش آزاد می شود و می تواند آنها را بفروش برساند. بنابراین در خرید یک واحد از سازنده حتما می بایست تایید مالک را داشته باشید و در غیر اینصورت و بروز مشکل در آینده، مالک هیچگونه مسئولیتی در قبال شما نخواهد داشت.
مواردی که ذکر شد تنها چند نمونه از چالش ها و خطراتی است که در صورت نداشتن یک مشاور با آنها روبرو خواهید شد. با یک مشاور آگاه و باتجربه می توانید انتخاب ها و خریدهای هوشمندانه ای داشته باشید و درصد ریسک و خطر را به حداقل و نزدیک به صفر برسانید.
