چگونه سن واقعی یک بنا را تشخیص دهیم؟
سن بنا یکی از اعلمان های مهم ساختمان ها است که در زمینه خرید و فروش ، بسیار مورد توجه خواهد بود.
محاسبه سن یک بنا، برای آن دسته از افراد اهمیت پید ا می کند که به دنبال بهترین و ارزان ترین راه برای خرید ملک هستند. مهم ترین دلیل این موضوع، وام ها و تسهیلات بانکی است که نسبت به سن بنا، به آنها تعلق می گیرد.
محاسبه سن ساختمان ها
بر این اساس، هرچه قدر سن یک بنا بیشتر باشد، قیمت آن ارزان تر و میزان تسهیلات آن بیشتر خواهد بود؛ البته نکته واضح در مورد سازه های قدیمی، معایب موجود نیز هست.
نکته مهمی که در مورد این وام ها و تسهیلات باید دانستن، قوانین و ضوابطی است که تعیین شده تا وام و تسهیلات، تنها به ساختمان هایی تعلق گیرد که سن آنها، 15 سال است. بدین ترتیب، ساختمان هایی که سن محاسبه شده آن ها یا به عبارتی (( سن واقعی)) آن ها از سال 1383 محاسبه شده باشد، در سال 1398، شامل وام صندوق پس انداز مسکن یکم خواهند بود.
ازآنجایی که عمر و قدمت ساخت و ساز های رایج در ایران، بیش از 20 سال نیست، دانستن این موضوع خالی از لطف نیست که، ساختمان هایی که قدمت 15 تا 20 سال را دارا هستنددو شامل وام نیز نمی شوند، دارای مناسب ترین قیمت پیشنهادی در میان فایل های موجود در باراز مسکن خواهند بود.
در اینجا، این سوال پیش خواهد آمد که چگونه میتوان سن یک بنا را محاسبه کرد و از عدد محاسبه شده، اطمینان کامل پیدا کرد؛ برای دانستن این فرمول، پیشنهاد می شود این مطلب را تا انتها بخوانید.
کاهش و افزایش قیمت ساختمان
بر ای محاسبه سن یک ساختمان، 3 راه اصلی وجود دارد:
1- محاسبه سن واقعی ساختمان
این سن که در واقع اصلی ترین روش محاسبه سن یک ساختمان است و معیار اساسی تعلق گرفتن وام صندوق پس انداز مسکن یکم و دیگر تسهیلات مربوط به مسکن می باشد. برای محاسبه این نوع از سن، معیار اصلی، زمان کسب پروانه ساخت، پی ریزی و تشکیل فوندانسیون ساختمان است.
2- محاسبه سن بهره برداری ملک
از زمانی که امکان سکونت یک ساختمان فراهم می شود و در اصطلاح، واحد های ساختمان آماده تحویل هستند؛ سن بهره بردای، هماطور که از نام آن نیز مشخص است، محاسبه خواهد شد.
در این نوع محاسبه، راحت ترین و عمومی ترین روش، بررسی تاریخ نصب کنتور ساختمان است.
3- سن سندی یک ساختمان
سن سندی ملک، از زمان صدور اسناد پایان کار، صورت جلسه تفکیکی و دریافت سند قطعی، محاسبه خواهد شد. این نوع از محاسبه، آسان ترین و ساده ترین روش به دست آوردن سن یک بنا است.
تاثیر قدمت بر قیمت
با توجه وبر اساس آنچه که گفته شد، یک بنا، دارای سه نوع سن خواهد بود اما، نکته مهمی که مالکان و به خصوص خریداران باید به آن توجه داشته باشند، دقت به فاصله زمانی سن بهره برداری و سن سندی محاسبه شده یک ساختمان است که نیاید دارای فاصله زمانی زیادی باشند.
البته در برخی از موارد، در برخی مناطق همچون منطقه 22 که مورد حجمه زیادی از ساختمان سازی ها قرار گرفته است، این امکان پیش خواهد آمد که به دلیل بروز مشکلاتی، سن سندی ساختمان، دارای فاصله نسبتا زیادی نسبت به سن بهره برداری ساختان باشد که قطعا این موضوع، باعث کم شدن امتیاز آن ساختمان در نظر خریداران خواهد شد.
نکته دیگری که در مورد تفاوت های بین سنی یک ساختمان باید دانست، فاصله زمانی سن واقعی و سن بهره برداری است. این موضوع برای اشخاصی که به دنبال دریافت وام ها و تسهیلات هستند، بسیار ضروری و مهم خواهد بود.
برای توضیح این مطلب ،می توان از یک مثال استفاده کرد؛ ساختمانی را تصور کنید که سن بهره برداری و حتی سن سندی آن، مربوط به سال 97 یا حتی 98 است ولی آنچه که در اینجا مشخص نیست، سن واقعی ساختمان است و دلیل آن نیز این است که این احتمال وجود دارد که زمان کسب پروانه و شروع ساخت، مربوط به چندین سال پیش باشد ولی به خاطر بروز مشکلاتی اعم از مشکلات مالی یا قضایی، ساخت بنا برای مدتی متوقف شده باشد.
دانستن دقیق این موضوع، بسیار مهم و حائز اهمیت است و باید مورد بررسی دقیق قرار گیرد. تحقیقات میدانی و پرس وجوهای محلی، از راه های پیشنهادی برای حل این مسئله می باشد.
ساختمان های قدیمی در تهران
بر اساس آنچه که پیشتر گفته شد، هرچه سن یک بنا بیشتر باشد، قیمت آن کاهش پیدا خواهد کرد؛ ولی این مسئله در مورد تمامی ساختمان ها و محله ها صدق نمی کند.
در برخی از محله همچون شهرک گلستان، ساختمان هایی وجود دارند که با قدمت بیش از 20 یا 25 سال، به دلیل موقعیت مکانی خود، دچار کاهش قیمت نشده و با ساختمان های نوساز رقابت و برابری می کنند. البته مشکل این سازه ها، فرسوده شدن بافتشان بر اثر گذر زمان است که ممکن است باعث خرج تراشی هایی شود.
با دقت در مطالب گفته شده، در خواهیم یافت که در هنگام خرید یک ملک، توجه به سن آن، یکی از مهم ترین گزینه هایی است که حتما، باید مورد توجه قرار گیرد.
حسین